物业管理纠纷案例

　　案例 1

　　小区物管

　　能强制业主买停车位吗

　　家住江杜路南芦村某小区的潘先生于2007年12月1日向政府热线12345反映，该小区物业管理处的人员在未经业主同意的情况下，私自将区内的公共地方划分为停车位，并强制该小区的业主购买车位后方能将车辆驶至区内。小区内业主们认为，该小区物业管理处人员的做法不合理。

　　该物业管理公司的说法是：用公共地方划线停车位收费一是要规范停车管理，解决车辆乱停乱放阻碍交通的问题，二是该小区的物业管理费收费标准偏低，业主欠费情况严重，公司亏损营运，收取停车位费目的是补贴到小区有关物业管理服务事项的开支。

　　针对业主对收取停车位费不满的情况，该小区物业管理公司决定退出本小区的一切管理事项，把该小区有关物业管理的一切管理事项交由业主大会讨论决定。

　　　　部门回复：接到投诉后，市房产局了解情况属实。关于用公共地方划线停车位收费的问题，《物权法》第七十三条、七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这也就意味着，物业公司划出的车位如果占用的是业主共有的道路，那么有权确定是否该收费，所收费用也应归全体业主所有。业主要想保障自己的合法权益，首先应该明确物业管理区域的划分，明晰产权；如果是业主共有的道路，停不停车，怎么收费等问题都应该由业主大会讨论通过才能实施。

　　目前，该小区不是每户居民都有车，而道路却是属于全体业主的，对有车居民收取停车费，可以保障无车居民的权益。如果是业主大会通过了收费，那么还应该与物业公司明确场地使用费和管理服务费的收益分配，因为场地使用费应该归全体业主所有，管理服务费则要保证物业公司的经营成本和利润。如何按照比例分配，也应该由业主大会讨论通过。

　　无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，只有在得到业主大会的通过决议并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和营运这种地上停车位。在如何利用有限的资源，解决停车难的问题上，还应该从实际出发，由业主委员会和物业公司共同协商，自我管理，制订相应的方案。

　　案例 2

　　业主缓交管理费

　　物管公司要停水

　　家住市区某大厦的黄小姐反映，她因不满该小区物业管理公司的管理而缓交管理费2000多元，2007年11月27日，该小区物业管理公司就对其住所实行停水手段，以此强迫缴交管理费，她对该公司实行停水的手段表示不满。

　　黄小姐说，该小区物业管理公司的工作人员服务态度差，服务意识薄弱，业主已多次向该物业管理公司反映情况，但问题仍得不到解决。

　　部门回复：市房产局随后了解情况得知，黄小姐住所被停水的问题已经解决。市房产局要求物业管理公司纠正以停业主供水来催交物业管理服务费的做法，建议业主与物业管理公司双方必须遵守所签定的物业管理服务协议的一切约定，履行自己的职责和义务，当一方损害另一方的利益时，应该通过司法途径解决问题。

　　又是一年春来到，又是一年“3·15”。相同的消费者权益日，不同的维权问题。

　　日前，记者从市消费者委员会、市政府服务热线服务中心和本报报料热线电话等多种渠道了解到，2007年有关房产方面的投诉案例在所有投诉中所占的比例并不算突出，与2006年相比也没有明显的增长。

　　仅以市政府服务热线服务中心的粗略统计为例，2007年该热线服务中心共受理市民关于市房产管理方面的咨询、诉求1295宗，其中，市民反映比较突出的是有关室内改建问题，共有345宗，主要反映部分业主将房屋改建为多个套间作出租之用，影响楼宇结构安全。其次，物业管理公司的处事和收费问题也是市民比较关注的，共有326宗，例如反映物业管理公司设置收费停车场不合理、调升物业管理收费不合理等。

　　除此之外，市消费者委员会有关负责人告诉记者，装修投诉和房产交易方面的问题也是市民反映比较集中的两大问题。

　　针对投诉比较集中的物业管理、房屋改建、装修、房产交易等四大问题，记者从上述三个渠道搜集了数个案例，和读者一起分享，以期让读者更好地了解2007年有关房产方面维权方面出现的新现象、新问题。

　　文/ 本报记者 刘楹冉　图/资料图片