要说物管公司与业主的矛盾，最关键的莫过于收费。天盛物业的营运总监祁三江对记者说，“可以这样说，物管服务公司和业主没有什么实质性的矛盾，最主要的矛盾是收费，至于收费情况，要根据项目（小区）的规模、档次、服务需求等来定。也有业主嫌收费过高，但只是业主没理解我们的收费具体的项目。”

　　物管收费项目琐碎繁多

　　祁三江进一步解释说：“打个比方，一个门岗和两个门岗收费会截然不同，每增加一个人都会增加费用。”

　　据悉，每个小区都会有支出项目，具体包括：员工的工资，安管、工程、绿化、保洁等各部门的费用支出，设备维护费用、水电费、办公费用，电话费、员工的医保、社保、意外保险、年终奖、伙食费、夏季凉茶费、银行代扣手续费、其他福利津贴，还有其他杂费、税费等。

　　中远大厦物业管理处的徐主任也给记者算了一笔帐，他说，物管费用主要包括：人工成本、清洁绿化、治安维护、办公费用等。像中远大厦每年都对大厦外墙进行清洗，对中央空调进行清洗，背景音乐系统的维护，烟感、温感等消防系统的维护，逢年过节大厦沙发的更换、楼梯的装饰、供摊的水电费、标志性建筑物的泛光照明等等，都是一大笔开支。

　　业主嫌收费贵惹矛盾

　　据悉，通常物管与业主之间的矛盾，主要集中在收费问题。像天盛物业负责管理的雅桂苑小区，以前没有物业管理，开发商后期开发楼盘之后，将楼宇围起来实行物业管理，每户业主收取物业管理费0.6元/平方米。雅桂苑小区有200户住户，但大约20%左右的一期业主嫌贵，一直不愿意交物管费，至今已拖欠物管费7年多。

　　市区比较高档的住宅小区喆陶居也同样存在收费争议问题。喆陶居小区只有100来户，但该小区却有两个出入口，管理成本相对较高。物业管理公司和业主委员会商量涨价，但目前还仅在商量阶段。

　　“假如雅桂苑小区、喆陶居小区的物业管理公司实在经营不下去，物管和业主委员会直接协商实在达不成共识，物管就会撤场。”祁三江说，“物管公司是一企业，企业要有利润才能维持下去。”他表示，做得好的那些小区，跟物管费用的收入有直接关系，像华福苑的物管费用，2008年初从原来的0.5元/平方米涨到0.6元/平方米，业主一致通过，物业管理开展得好的小区，绝对有赖于业主的信赖和支持，以及每个小区工作人员的共同努力。

　　祁三江认为，物业管理费用的收取与物管的质量是相辅相成的。“因收费而引起矛盾的小区大多在走恶性循环的路子：物管成本增加—费用不够支出—物管费收不到位—物管员工工资低—员工素质没保障—物管服务质量下降—业主有意见—矛盾产生—不肯交物管费用—物管服务质量进一步降低。”祁三江分析说。

（本报记者 梁绮桦）