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　　尽管民间的声音普遍倾向于政府应调控房地产市场，甚至上升到立法的高度，但仍有部分声音开始反对房地产调控。反对者的共识是“政府不应该采取行政的方式干预市场化的房地产产业”，甚至有人提出“炒房无罪”的口号。

　　住宅价格是非常容易操纵的

　　这些观点看上去符合市场经济的一般原理，但纵观世界各国，没有哪个国家对住房市场是采取放任不管的，原因何在？

　　如果说大白菜是一般商品代名词的话，我们将住房市场和大白菜市场进行一番比较，就可以清楚住房市场的特殊性了。

　　直观上我们就可以看到，住房是不可移动的，属于不动产，而大白菜是可以自由移动的，它不仅可以在国内市场流动，还可以卖到国外去。住房无法像大白菜那样做到可重复生产，自由市场竞争无法在相同的位置生产出更多相同质量的住房，既然无法重复生产，自由竞争又怎能产生效果呢？北京的大白菜如果价格高、利润丰厚的话，会吸引山东、河北的农民生产出相同品质的这种大白菜，于是这种大白菜的市场供给会增加，价格会下跌，但国贸中心的位置好，租金高，通过市场竞争能再建造出一座国贸中心吗？

　　如果北京的大白菜突然价格上升，全国其他地方的大白菜就会运到北京，也就是说，大白菜的价格是由市场充分交易后决定的，是很难操纵的。住宅则不一样，一个住宅区的价格涨跌实际上是由当时交易的住宅价格决定的，一般而言，住宅的流动性很差，每个住宅区可交易的住宅只是少数，少数可交易的住宅价格决定了大部分住宅的价格。因此，住宅的价格是非常容易操纵的。温州人为什么不去炒大白菜而喜欢炒房子？原因就在于此。

　　从价格波动规律看，如果大白菜的价格上涨、利润丰厚时，会吸引更多的农民种大白菜，使大白菜的供给大于需求而使市场价格下跌，回到均衡点，但住房价格的不断上涨会吸引更多的投资资金进入，在市场的供给增加的同时，需求增加更快，刺激价格更快上涨，出现“非理性繁荣”的局面，直到泡沫破灭。为什么世界上有股市危机，有房地产危机，而没有大白菜危机，道理就在于此。

　　正因为如此，几乎所有的西方发达国家的大白菜都是高度市场化的，但没有一个国家的住房市场是完全市场化的，市场化解决不了住房问题。为了得出这个结论，西方国家为此探索了几百年。

　　对中低收入者提供住房保障

　　值得庆幸的是，我们在设计住房制度改革的思路时，充分吸取了西方国家在住宅制度方面的经验和教训。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》（即23号文）中，明确规定在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋，并明确规定“以经济适用房和廉租房为主导”。

　　但遗憾的是，23号文件在实践中并没有得到落实，这是我国在住房制度改革过程中所走过的一段弯路，而现在限价房、经适房、经租房等保障用房政策的推出和各项土地政策执行力度的加强，正可以看作房地产市场回归正轨的标志。 （中国社会科学院金融研究所 副研究员 尹中立）