谭乐生（江门市委宣传部副部长、江门日报社社长）

钟筱村

韩世同

朱士英

陈培英

赵兆春

刘志坚

　　□文/刘楹冉 实习生 梅俊彦 刘莉 图/周华东

　　新闻提示

　　江门房价经历了2007年的大幅上涨后，2008年的发展态势如何？拐点？抑或起点？

　　1月26日下午3时，由江门市委宣传部主办、江门日报社协办的“巅峰之约，财智亮剑——2008江门首届地产经济主流峰会”在珠江帝景湾凯撒会所隆重举行。

　　此次高峰论坛可谓精英汇集，市建设局、市房产管理局的相关领导、省市房地产专家学者、江门的房地产开发商代表以及来自社会各界的市民聚集一堂，围绕“2008，拐点还是起点？”这个主题进行了热烈而深入的争鸣和探讨。如此高规格的房地产高峰论坛，在江门是非常难得的。

　　“作为地方党报，我们有更多的社会责任，我们希望通过媒体的力量来推动江门房地产健康、理性地发展。同时，我们希望通过我们的宣传，让我们的市民能够对房地产有一个基本的判断，能够理性、有效地消费。在以后的日子里，我希望《江门日报》能和专家学者、房地产商和广大市民有更多的合作，一起为江门的经济发展，也包括江门房地产的发展尽我们应尽的力量。”

　　广州专家观点

　　韩世同（资深房地产专家、

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理）：

　　江门的楼市

　　还没有到达拐点

　　江门楼市究竟是否出现拐点，我的看法是这样的：现在一线城市发展的周期性和二线城市发展的周期性是不均衡的，甚至在一线城市之间也是这样。前两年，上海的楼市也出现过楼价回落的态势，但是广州、深圳并没有和上海同步。目前，国家提出要防止楼价暴涨也要防止楼价暴跌。如果广州、深圳楼价不出现大幅度暴跌，不会因为房地产引发金融和经济危机的话，江门的楼市还是可以长期持续健康发展的。

　　我欣喜地看到广州的品牌发展商进军江门市场。我认为这开启了江门地产发展的新阶段。这些品牌地产的进入，会对江门市场带来很好的品牌效应，而且在居住理念、产品品质和楼盘档次方面都可以为本地市场带来新的思路，对当地房地产发展水平的提高带来很大的推力。品牌发展商会不会推高当地楼价地价？如果从表面看，的确推高了。如果深入分析，我觉得我们应该采取不同角度来看待。如果品牌发展商来到江门，还按照江门建筑的档次和建造水平来开发这里的楼盘的话，他们可以把楼价定成符合当地消费水平的价格，但这样对当地楼盘的推动是没有意义的,而现在江门高档的楼盘甚至称为豪宅的楼盘也只卖到5000-6000元/平方米。楼价只有广州的1/3，对于江门人来说是很幸福的。江门楼房的性价比是比较高的，但我不希望地价楼价被过度推高，偏离了当地的主流消费，所以我也希望今年江门的房地产可以保持理性的调整，这对促进房地产将康发展是非常有利的。

　　出席峰会的嘉宾：（排名不分先后）　　

　　谭乐生：

　　江门市委宣传部副部长、江门日报社社长

　　刘志坚：

　　五邑大学经济管理学院副教授、副院长

　　陈培英：江门建设局房产建设科科长

　　赵兆春：江门市房地产交易登记所所长

　　韩世同：资深房地产专家、

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理

　　殷杰：江门珠江投资有限公司总经理

　　黎小驹：

　　江门良骏兆业发展有限公司董事总经理

　　徐原：

　　江门市金汇房地产发展有限公司副总经理

　　王泽辉：

　　江门市白石企业集团公司副总经理

　　洪世光：

　　江门东华房地产开发有限公司总经理

　　朱士英：广州中原地产副策划总监

　　嘉宾主持人：钟筱村（江门日报社副总编辑）

　　政府有关人士观点

　　陈培英(市建设局房产建设科科长）：

　　2007年的增长是适度的 2008年不会像大城市那样下跌

　　为什么在全国大城市都有大的调整动作下，2007年江门的房地产市场还这么稳定，这有赖于从2000年以来，江门市政府对房地产业的重视和出台的引导措施得力。我们从2000年开始对房地产市场实行三控制：控制规模、控制土地供应、控制规划。

　　2007年江门的房地产市场到底是什么情况？

　　投资额显著增长。按照统计数据，全市房地产投资额完成了52亿元，同比增长63.13%，其中，江门市区完成了28亿元，同比增长了51.75%。

　　房地产市场产销两旺。全市房地产施工面积701万平方米，同比增长了22.14%，市区施工面积367万平方米，同比增长7.89%；全市的销售收入78亿元，同比增长150%；全市销售面积286万平方米，同比增长60.5%，其中，市区销售达到45亿元，同比增长130.25%。从现在施工的面积和销售的面积来看，我们市场的存货量还是比较充裕的，像广州、上海等大城市那样没楼卖的情况，江门没有出现。

　　商品房的价格稳步上升。全市的商品住宅平均价格是2730元/平方米，市区是3400元/平方米，低于广州经济适用房，市民还是可以买得起楼的。鹤山的楼价达到3900元/平方米，主要是由于鹤山的开发量大部分集中在鹤山碧桂园，碧桂园楼盘的质素又比较高，价格也比较高。

　　我们的结论是，2007年江门房地产的增长是适度的，适应了当地市场的需求。存在的主要问题：一是去年市区的土地供应量缩小了，二是对江门楼盘的引导还不够。　　

　　2008年展望

　　1、江门市是二线城市，既是最具魅力的城市，又是最佳的投资城市，具有便利的交通网络和得天独厚的山水园林，对于大型房地产开发公司是非常有吸引力的。江门的土地资源还是比较丰富，2008年还有几个大型房地产开发商要进来。

　　2、房价还有很大的升值空间，2008年不会像大城市那样，楼价会下跌。从去年的情况来看，去年7月份以后，国家的调控政策基本出台了，有一部分市民在观望，但是就我个人估计，2008年房价还是不会降很多，因为江门的楼市升值空间很大，我市的住房平均价格还低于广州市的经济适用房价格，和周边的城市比较价格还是比较低，还有很大的升值空间。

　　3、经济适用房是不会影响商品房的价格，因为江门是房改最早的城市，住房难的问题不是江门的问题，政府也在关注着这部分住房困难群体，现在的经济适用房还有富余，政府还在继续建，还会在解决住房困难的问题上多下功夫。

　　赵兆春(市房地产交易登记所所长)：

　　别墅和大户型有升值保值空间

　　从房地产交易所统计的数据看，2007年上半年呈现快速上升，7月份单月销售均价曾经一度冲破3000元/平方米，随着国家宏观调控出来后，如第二套住房和土地政策等的出台，之后有所降温，整体来看，全年没有太大的振幅。

　　蓬江和江海两区，2007年商品住宅成交38亿元，同比下降了8.93%；成交面积144.28万平方米，同比下降14.53%；成交均价2637.61元/平方米，同比增长6.55%，其中当年商品房预售登记3674栋，同比下降18.66%，成交面积49.29万平方米，同比下降14.36%；成交金额达到14亿元，同比增长0.8%；成交均价达到3026元/平方米，同比增长了17.7%。

　　成交量还是以中档为主，2000元/平方米以下的占53%，超过一半；2000-3000元/平方米的占33%；3000元/平方米以下的，占交易量的2/3多。从成交面积来看，80平方米以上的占12.54%，80-120平方米的占49.62%，120平米以下的占60%多。

　　展望2008年，随着国家宏观调控的出台和第二套住房政策的颁布实施，以及2007年下半年和2008年新楼盘供应量的不断增加，相信楼价不会像2007年那样上涨得比较厉害，但总体来说楼价是不会大幅滑落的。随着别墅用地的限制和“90/70”政策的实施，我们认为，别墅和大户型的还是有升值保值空间的。

　　本地学者观点

　　刘志坚（五邑大学经济管理学院副院长、副教授）：

　　人民币升值会引发楼市振荡

　　江门房地产的空间仍然巨大

　　我谈的可能不是结论性的问题，但我提供一些分析问题的角度和方法，希望对大家分析房地产的走势有些帮助。

　　住宅地产具有双重性，它既是一种消费品，又是一种投资品。从消费品的角度来讲，它的价格主要由供求关系来决定，所以我们分析房地产价格走势时要注意考虑它的供求。从需求的角度来讲,江门潜在的需求是非常大的，但至于潜在的需求能不能转化为现实的需求可能要取决于价格的高低。从供应的角度来讲，有一点我们应该引起注意的，房地产这种产品和其他工业产品是很不一样的,它的供给受一种核心的或者说决定性的要素的制约，就是土地。换句话讲，只要土地的供应不会急剧地扩大，那么房地产的供应就不会急剧扩大。另外，从消费心理来讲，对于消费品来讲，人们是买跌不买涨的。

　　房地产的另一个特性，就是它的投资特性。作为投资品，它的价格决定可能不是供求关系，而是看它的投资价值，也就是未来收益如何，一般是买涨不买跌，这两方面是有一点点矛盾的。既然是投资品，就不可避免地可能会带有投机的性质，所以在房地产市场，有一些投机的因素我们也要关注。

　　在这方面，我想提醒大家关注一个问题，就是人民币升值问题。我们国家近两三年对人民币的升值是采用渐进式缓慢升值的政策，这种政策带来一些问题，比如说外资的流入，因为看好人民币的升值，就流入中国，赌人民币的升值，升值以后外资就抽走，所以人民币缓慢升值是造成我们国家流动性过剩的原因之一,那么，从这个角度看，我个人认为，只要人民币仍然在缓慢地不断地升值，可能就会有大量的外资流入中国，比如流入股市，流入楼市，一旦人民币升值到了一定的程度，很可能这笔游资或叫热钱会获利抽走，这就引起房地产价格的动荡，甚至是比较大的动荡。

　　从江门的角度讲，对于房地产业，我有以下几个看法。一是城市加速期。江门已经跨入千亿元俱乐部，人均GDP有3000多美元，进入一个城市化加速发展阶段。城市加速是房地产加速的同义词。二是城市品位的提升器。以前我们江门的城市品位并不是很高，但现在我们已经进入了城市品位的提升期。三是经济发展前景好，江门具有很大的后发优势。四是江门房地产市场起点还比较低,所以总的来讲，我个人认为，在未来的2008年，江门房地产的空间仍然是非常巨大的。

　　房产中介观点

　　朱士英(广州中原地产副策划总监)：

　　江门楼市

　　将由价格体系的竞争

　　转变为综合质素的竞争

　　深圳个别楼盘2007年1-10月上涨了80%，广州在2007年5-10月份短短几个月内部分楼盘上涨了30-40%。在这种情况下，10月份以后，这些大城市就出现了价格的调整，深圳的状况更加明显，广州也随之而来出现了一些状况。那么，江门会不会步他们的后尘？　　

　　江门楼市的消费群体比较稳定

　　我觉得，江门客户群的构成和这些大城市有很大的差异性，因为一线城市里，除了客户本身的自住需求外，各种基金公司和外资流入，导致一线城市投资投机行为非常普遍，而且这个量也非常大。这次调整完了之后，我们作为一线的营销公司，感受比较明显的是，投资性或投机性资金撤得比较快。江门不同的是，到目前为止，还停留在一个自住性需求比较明显的层次。这个过程中会有一部分外部资金流入，一是因为所占的比例不大，二是主要是周边的客户流入江门，这是属于比较健康的发展，所以说，在客户群的构成方面会有很大的差异性。　　

　　2007年的上升幅度是比较健康的

　　如果我们要判断2008年楼市的走势，首先必须搞清楚2007年1-10月江门楼价增长比较快的原因。我们对江门房地产进行了长期的监测，发现有几个问题比较明显。一是在2007年上半年，江门整个市场的供应量相对来讲比较紧缩，需求方面，从2006年下半年到现在，江门进入了新一轮的换房高潮，这个过程与经济的增长、市民改善居住的需求是密不可分的。需求的旺盛，加上供应量的紧缺，带来了楼价上升。我们观察认为，上升的幅度是比较健康的，因为从2007年到2008年供应的土地成本增加了，建筑成本也有相应的提升，更重要的一点是，房地产的开发质素有了明显的改善。　　

　　后市还有一定上升的空间

　　对江门楼价，我们没有认为江门目前进入价格需要大幅调整的阶段，而且我们认为它的后市还有一定上升的空间，虽然现在市场上可能会有个别楼盘的成交比例没有那么高了，但我们可以看到一个情况，在2007年10月份之后，市场整体的供应量多了，单个楼盘销售增长的额度没有那么快了，这也属于市场经济的一个正常现象。

　　在供应量方面看，我们会发现一个问题，就是市场供应的产品中，真正高品质的项目目前在江门数量并不多，更多的是传统意义上开发的中高端产品，这部分的量在2008年占的比例会比较高，一些基本价实用型的产品在2008的供应量也不会有一个很快的增长，可能会出现两头小中间大的局面，这个“中间”指的是传统意义上的中高档开发产品，这个现象还是比较普遍的。　　

　　高品质楼盘价格会上浮

　　因此，我们对整个2008年江门房地产价格预计是这样的：一些高品质的楼盘，作为长期居住需求而存在，一定有升值保值的增长潜力，这部分产品的价格一定会有上浮，而传统的中高端产品，市场供应量增加了，客户选择的余地会比较大。我不同意市场供应大了，竞争激烈了，就会造成价格的大幅下调，因为作为一个房地产行业，正常的市场竞争是合理的，有竞争不代表价格就要下调，因此，我们认为，未来江门楼市会由原先的价格体系的竞争转变为项目综合质素的竞争。

　　影响江门楼市向好的几个因素

　　此次峰会透露几个利好的消息：

　　一、江门有可能成为珠三角的一个居住中心。据透露，政府在邀请省社科院来给江门做一个关于江门定位问题的课题研究时，省社科院给江门的定位就是珠三角的一个国际性的居住休闲中心。滨江大道开通以后，整个滨江新区马上就要启动建设，这对江门房地产发展极为有利。

　　二、江门的经济发展在加速，2007年江门的GDP突破了一千亿，从江门的经济发展来看现在的江门在珠三角是属于后发地区，按照现在的发展速度以及珠三角一体化的进程，5年内江门大市区和珠三角核心地带的发展水平有望拉平。

　　三、市区的人口正在急剧增加。

　　四、原来江门公务员的收入在整个珠三角地区偏低，但是这个差距可能很快会缩小。按照省的要求，江门的公务员有可能加薪。公务员收入水平提高后，新的换房潮将来临。