王泽辉

　　（从左到右） 殷杰 黎小驹 徐原 洪世光

　　新闻提示：

　　一样的问题不一样的看法，围绕“2008，江门楼市是拐点还是起点”的问题，本次应邀前来参加峰会的5位房地产开发商代表分别表达了自己的看法。

　　5位代表中除了一位代表认为2008年江门楼市会出现理性回归外，其他4位开发商都十分看好2008年楼市的发展。这一现象也基本反映了目前市场上对开发商对后市态度。

　　文/本报记者 刘楹冉 实习生 梅俊彦 刘莉　图/周华东

　　王泽辉（江门市白石企业集团公司副总经理，代表楼盘“怡康华庭”）：

　　08年楼价应该是理性回落　　

　　作为一个本土的开发商，2007年楼市整个市场形势对我们是很可观的，在很短的时间内，完成了我们所有楼盘的销售。我个人的观点，2008年江门房地产市场价格应该是回落的，这种回落我觉得是一种比较理性的回归。

　　应该说，2007年的涨价，甚至从2006年底到目前，江门作为房地产二线城市的一种补涨。有一些楼盘，连一些基本设施都不具备，它也在涨，所以这是补涨，盲目的涨，这种涨会引起什么后果呢？就是一种市场的恐慌，怕买不到楼，怕现在不买，过一段时间还会涨，今天涨，明天还要涨。可能媒体也有体会，2007年上半年，我们的开发商根本不需要做什么广告，就卖得很好，那么到了下半年，特别是第四季度以后，楼盘的销售广告铺天盖地，今天我的手机还收到楼盘的广告短信，说明什么呢？说明大部分开发商开始担心了。进入到12月份，特别是中央出台了一系列政策措施，已经对我们江门楼市确实产生了一定影响，回落是正常的，也是一种客观事实存在，只是我们部分开发商变相地打折优惠等，这是手法问题。当然，这种回落也不必恐慌，是市场自然调节，算是一种理性的回归吧。

　　殷杰（江门珠江投资有限公司总经理，代表楼盘“珠江帝景湾”）：

　　广州、深圳也许摸到“天花板”，但江门才刚刚起步　　

　　我从珠江地产自身的角度来谈一谈这个问题。

　　首先，我们珠江地产进入江门，是带着一个三年规划来的。2007年是第一年，当年建设当年开盘。2008年是第二步，三年规划的第二年，有新的项目要推出，就是江门有史以来土地成交金额最大的一块土地，在五邑高尔夫旁边，2008年5月份就会面世，那么明年呢，我们的规划是再开一个新盘。我们不仅对于开盘有一个计划，而且我们对价格趋势也有一个明确的计划，这个计划是在我们对江门市场做了比较充分的调查研究的基础上做出来的。2007年，珠江帝景湾的价格目标，也是我们的预期目标，也被市场验证了。应该说，珠江帝景湾是在江门屈指可数的5000元/平方米的楼盘，当然我们对我们的品质有信心。

　　江门的换房潮刚刚起步　　

　　更重要的是，江门市场还有很多潜在需求没有被激发出来，我们认为这部分需求会在目前这个阶段以及未来几年内释放出来。2007年卖得这么好，其实也是江门的换房潮刚刚起步。建设部门领导也说了，江门房改改得比较早，正因为改得比较早，过了很多年，房子需要更新。其实这股换房潮和珠三角其他城市相比，晚了好几年。看看江门市区的住宅，大多还是10年以前的产品，大量的单体楼、步梯楼，2005年、2006年才开始出现一些电梯楼，即使电梯楼也多是一梯四户或多户的产品，这种产品的舒适度是很难满足换房需求的，像我们这样的产品还不够，还远远不能满足换房的需求。

　　江门是珠三角最好的人居之城　

　　再者，江门是个很优美的城市，是整个珠三角土地储备最丰富的一个地方，而且江门的环境、空气、水等都是珠三角最好的。我觉得，江门应该成为珠三角居住的一个中心，这个可能需要几年的时间去打造，但最现实的需求是古镇、小榄、甚至佛山、顺德等周边镇、城市的居住需求，我觉得江门完全可能承接这种居住需求，使江门成为周边经济发展地区的居住中心。我想，以后在港珠澳大桥修建好后，江门的居住辐射力会更广。后发有后发的优势，江门是珠三角最好的人居之城，而且没有太多的工业污染。

　　根据我们的三年规划，2008年的产品会有一个升级，我想，我们对价格的推动会是比较正面的。2008年，广州、深圳也许摸到天花板了要调整，但江门才刚刚起步。

　　黎小驹（江门良骏兆业发展有限公司董事总经理，代表楼盘“高尔夫1号”）：

　　2007年的购房狂潮我们也没想到

　　高品质楼盘会坚持自己的原则

　　作为一个珠三角后发的城市，我认为江门的房价还是有一定的上涨空间的，如果说江门市区指蓬江、江海的均价只是3000元/平方米，那和我们江门作为珠三角一员的角色是很不匹配的。

　　江门需要品质，需要更好的居住环境，江门作为珠江三角洲中一员，应该尽快和珠三角其他城市接轨。我们做过大量的调查，我们公司也想过到中山发展，但是通过方方面面的调查，我们认为，上升的基础比较好比较扎实的，应该是江门。我们也没有想到，2007年会有一个狂热的购房热潮，但是我们想的是，只要我们把房子的品质做好了，房子的价格自然就上去了。为什么这么说呢？我们高尔夫1号的成本就将近3000元/平方米了，我们不可能卖2000多元/平方米吧，商人不可能做不赚钱的事情，虽然也可能薄利多销，但不可能贴钱卖，这是不可能的。我们把广州、深圳1万元/平方米的楼盘品质拿到江门来做，所以我们当初定价就4000多元/平方米。当2007年楼市形势很好时，我们也没有像很多发展商那样随便地升价，我们还是坚守自己的原则，首先把品质做好，也遵照我们原来的定价原则。我讲的中心议题是，整个江门楼价，随着它的品牌、质量的提高，随着居住环境的完善，应该说还是健康向上的趋势。

　　洪世光(江门东华房地产开发有限公司总经理，代表楼盘“江海花园”)：

　　江门房子均价4500元/平方米才是比较合理的

　　展望2008年楼市走势，感觉是天气好像有点寒了，国家不断有调控的政策出台，市民也持观望态度，但具体到江门市场怎样呢？我个人认为，江门楼市还是比较低，市区均价才3500元/平方米。江门确实是个好地方，山清水秀空气好，再加上城际轻轨马上要开通了，在广州上班，45分钟后就可以到这里了，再加上高速公路都比较发达。我感觉，江门房子均价4500元/平方米才是比较合理的。

　　像广州2007年上半年的走势，我都看不明白了，现在出现价格的回调或回归，我觉得是正常的，但江门的具体情况和广州、上海、深圳不同。我觉得江门楼市2007年还是正常的，虽然比2005、2006年涨幅快了一些，但因为江门房价一直是低洼。2008年，江门楼价还是有上升空间的，但政策影响还是有的，应该还是有高位动荡，螺旋式上升。2008年对开发商也存在考验，现在的市民并不是没房住，而是多次置业，对环境、户型、配套等要求更高了，起点高了，要求开发商更用功，提供更好的产品，更好的环境，更好的物业管理。总结说就是，2008年，江门楼市还是处于上升阶段，可能不如2007年那样，但整体上还是向上走的。

　　徐原（江门市金汇房地产发展有限公司副总经理，代表楼盘“金汇豪庭”）：

　　开发成本高的高品质楼盘不会大跌

　　金汇地产2002年进入江门，至今已经有6个年头了，可以说，6年来，我们也见证经历了江门房地产发展的过程。

　　回顾一下江门2007年楼市现状，是最活跃的一年，最丰收的一年，很多高素质的楼盘，对江门房地产的发展起到了积极的推动促进作用，对江门老百姓是件好事，这是值得肯定的。随之而来的是，江门楼市出现了一个大的升幅，尤其是2007年下半年国庆节期间，可以说到了一个顶峰。也听到一些市民说，这个价格升得比较快，脱离了江门实际，各种意见都有。

　　2008年，随着国家宏观调控政策的出台，银行信贷政策的收紧，很多人开始预测，江门楼市会不会像广州、深圳那样出现下跌呢？我个人认为，应该不会下跌。江门的很多大盘，质数和以前明显不一样了，就这一点来讲，价格是比较合理的。大家留意一下江门的地价，江门的地价比以前都有了很大的提高，甚至可以说是翻倍的提高，而土地成本在房地产开发成本中占的比重是非常高的。2008年，这种楼盘是不会大跌的，而且还有一定的上升空间。一些素质不那么高的楼盘，2007年价格上涨得也确实比较快，这种楼盘在2008年将经受比较大的考验，可能会下跌，但跌幅也不会很大。

　　现场实录

　　开发商和专家学者共同探讨“拐点还是起点”——

　　2008年，低档楼盘的“拐点”

　　高品质楼盘的“起点”

　　主持人（钟筱村，江门日报社副总编辑）：

　　刚才听了5位房地产老总的发言，我们观察到4位老总都力挺2008年楼价上涨，只有怡康华庭王总非常难得，他看跌，请问王总，你是对2008年看跌还是对未来3年看跌，你看跌，对后期开发的楼盘，你会怎么定价？

　　王泽辉：

　　我主要是从政策面去看，中央收缩银根等一系列政策出台，特别是温总理说“人民不满意”，这句话牵动了各部门都来关注民生住房问题。我们现在的住房包括两个部分，一个是民生需求，一个是投资性需求，我想现在国家主要抓的是民生这方面，而现在开发商做的是什么呢，能满足得了多少民生呢。从政策面看，收紧银根，肯定会对我们开发商整个操作层面上带来很大的影响，比如我们的资金链。我为什么觉得它要回调呢，因为前一段时间暴涨了，实际上这里面刚性需求有多少呢？二次置业的需求，特别是一部分楼盘的外来购房者，即我们说的投机者，他们受大环境的影响，肯定要撤场的，撤场以后怎么办呢？用什么来支撑呢？但我不同意说，我们江门的楼价马上就出现一个拐点，但我们要寻找一个价格的支撑点，这个支撑点是什么呢？这是二线城市大家都需要去考虑的一个课题。作为发展商，我是希望楼价是上涨的，但客观实际情况是，作为发展商，良心嘛，要有基本的社会责任，还是应该客观去看这个问题。　　

　　主持人：

　　大城市在一定程度上出现了一些拐点，房地产的领军人物王石，他也认为楼市出现了拐点，甚至建议人们三四年后再买房，作为江门这样的二线城市来说，究竟是楼市的拐点还是起点？因为从品牌化地产进入江门来说，从楼盘品质的提升来说，并不是很长的时间，也就是一两年的时间。我想，这个问题先请广州来的韩博士谈谈他的看法。

　　韩世同：

　　我觉得这个问题应该客观地看，如果我们把这些楼盘全部定位于高端产品，显然这个市场不能全面满足的，这个市场需要更多层次的产品，但在江门这个城市里，也是需要高中低多层次的发展层面，我认为对于一些楼盘来说，应该是拐点，但对于高品质高素质的楼盘来讲，应该是一个起点。　　

　　主持人：

　　我觉得韩博士的观点比较理性，他分两个方面来看，一个是一些高端的满足市场需求的楼盘，它可能是个起点，但对于稍微低档或者说品质化要求达不到要求的，经历了前期的“鸡犬升天”后，会面临着一种普跌。大概是这个意思。

　　我想，在市场营销方面很有说服力，而且做了很多监测数据工作的朱经理，请你谈谈你的看法。

　　朱士英：

　　我在前面的发言中谈到一个观点，就是我认为江门2008年房价差距会拉大，这个观点和韩博士的看法比较接近。我们看到，2005年、2006年江门房价其实比较低，高也高不到哪里去，最高2600元/平方米，差距不是很明显，就是说，在整个楼盘的开发品质上还没有形成区分，大家在同一起跑线上，差距不大。我刚才也提到一个想法，一个方面来讲，作为高品质楼盘，在符合高档消费群需求方面，有一定的市场需求，但这部分产品来讲，它的价格预计在未来有一定走高的趋势，包括开发水平、设计理念等，还有一个经常被消费者忽略的一个方面，其实在真正的高端房地产需求中，物业管理是很被看重的。另一个方面来讲，刚才提到的传统意义的中高档楼盘，为什么我用传统的中高档楼盘这个词呢，就是说，以前利用市场供需失调而涨上来的楼盘，它本身的质数并不是很高，但因为市场供需失调钻了空子，它一定会面临价格市场的挑战，而且这部分产品在后期的供应量并不缺，所以我们这一点是非常明显的。　　

　　主持人：

　　我想，珠江地产作为江门品牌地产的一个开创者，你们对2008江门楼市拐点还是起点是什么看法？

　　殷总：

　　市场分化是肯定会存在的，产品会有一个梯次，有高端有中端有低端，整个市场向上的势头，就江门来讲，我认为才刚刚起步。江门是珠三角城市，虽然后发，但最终也要发展，不可能一直是不动的。一个没有房地产发展的城市，它的经济也是不可能有一个耀人的发展的。江门这个城市的发展，我想也是江门所有市民、政府、企业大家共同的一个愿望，江门要赶上人家的发展，还是有很大一段距离要走，所以，我觉得，我们不是已经走过了，而是我们现在应该埋头把我们的产品做好，把江门的居住品质做上去，把江门的居住竞争力做上去，要赶上人家，更要超过人家。我觉得江门未来可以像美国的佛罗里达州一样，它没有什么工业支撑，有钱的人就到那里，是一个居住的中心。我们江门有没有可能向这个方向发展，我个人认为有可能。　　

　　主持人：

　　我发现他这个构思非常宏大，把江门当作珠三角人居环境最好的一个城市去构想。我想，江门无论从交通、空气、水，从城市化的进程，还是从人均GDP的增长来看，它都确实大有潜力。我想，珠江地产作为品牌地产在做了精心的调研之后，做了三年的规划，肯定有他们的依据的。

　　（以上为峰会对话节选，略有删改）

　　现场实录：

　　市民踊跃提问 嘉宾现场作答

　　江门还是不是一个价格“洼地”？

　　女士1：中间各位嘉宾都提到江门目前的房地产价格是一个价格“洼地”，对于广州、深圳、佛山这些城市来说江门可能是一个价格洼地，但是江门本身的人均收入水平仍然不高。我想问一下在07年房价已经增长的情况下，江门还是不是一个洼地？

　　韩世同：对于我来说，这个比较难回答，我会用广州的尺度来看，在这里买豪宅其实只是广州三分之一的价格，即使是普涨普跌，江门仍然是个洼地。　　

　　江门已进入了品牌时代吗？

　　女士2：：我有一个问题想请高尔夫一号的黎总来回答。有人说，江门的房地产已经进入了品牌时代，那么您认为是否进入了品牌时代？黎总在刚才发言提到最好引领消费者去选择品牌的房子，那么现在江门的大众是否喜欢去选择品牌的房子？谢谢！

　　黎总：我想如果用两个字“no”或者“yes”来讲，那回答应该毫无质疑是“是”。刚才在我的发言中我已经说过品牌的重要性，现在我们的购房者在购房时会考虑他住在那里的附加值，比如说是否会有安全问题，是否会有很好的邻居，对自己的生活和事业是否会有一个很大的提高，这是购房者对住房从一个居所上升到一个人性的需求。只有品牌的楼盘、地产发展商才有这种责任感，或者说这种责任感更加强烈一些，所以我觉得购买者选择品牌是绝对没有错的，谢谢大家！　　

　　什么是健康而理性的发展方向

　　男士1：刚才各位嘉宾都提到2008年江门房地产会朝着健康而理性的方向发展，我想请问中原地产的朱士英副总经理，如何定义健康和理性？

　　朱总：我想举几个简单的例子来说明这个问题：第一，我们发现一个明显的现象，一些有丰厚经验的发展商，在设计时对空间的利用率是非常高的，而一些开发经验不足或者是对产品重视不够的开发商，浪费的公共空间的面积是相当大的，所以，消费者在选择产品时，首先应该考虑开发商的经验足不足。第二个要考虑的问题就是，产品的设计是不是符合你的需求。以前我们可能只看面积够大就可以了，现在我们要看楼盘的设计理念、空间利用率、户型、景观甚至是通风性，还有一点比较关键，江门房地产发展到现在这个阶段，我觉得应该朝一个综合指数的方向去考虑，综合指数包括产品本身的设计以及对于不同类型楼盘的节约化设计，比如同样是90平方米的房子，怎样让人们住得更舒适，这就是一种节约化的设计，而不是简单地将单价压低。关于环保的问题，我觉得要适合江门目前现阶段房地产的实际情况，有些东西我们可以适度超前，但不能过分超前，建议有选择性地朝这个方向去走。