编者按

　　江门楼市经过2007年近乎一年的疯涨，日前，终于平静下来了。

　　面对已然揭幕的2008年江门楼市，每一个人心里都没底，不知道迎接人们的，是平静之后的归于理性，还是暂时沉寂后的报复性反弹。

　　目前，江门楼市诸多因素共存，各种力量博弈。是“涨”是“跌”没人能作出一个令人信服的答案。为引导市民参与讨论，让辩论的焦点变得更加清晰，本报综合了目前市场两种不同的因素。

　　目前，影响房价上涨的潜在因素主要有：CPI增长、江门经济整体向好、民间流动性资金过剩、房市格局不会发生根本改变、江门房价处于一个价格“洼地”以及市场的刚性需求强劲等等。

　　而影响房价下跌的因素主要有：国家对房产市场宏观调控力度加大、“银根”紧缩、供求得到缓解、一线城市房价下跌江门不可能独善其身以及保障性住房的广泛推行等等。

　　有趣的是，开发商则看好市场，而老百姓唱“跌”的诸多。我们不必问他们的理由，声音后面的态度或许更加重要。　　

　　影响房价上涨的因素　　

　　因素之一：CPI增长

　　2007年前11月，我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨4.6%。CPI涨幅连续8个月超过3.0%的警戒线，其中有3个月超过6.0%，11月更是创下11年新高6.9%。12月4日，中国社科院和社科文献出版社联合发布《2008年经济蓝皮书》预测：2008年居民消费价格指数将上涨4%。

　　CPI增长，一方面使得房地产原材料成本增加，开发商自然会把这部分增加的成本转嫁到消费者身上，所谓“羊毛出在羊身上”，同时也挤压了房地产市场的一些泡沫；另一方面，即使频繁加息，实际贷款利率仍然为负，在这种情况下，房地产却可能提供资产保值功能，也就是说，CPI的持续上涨会在一定程度上将人们推入房地产市场。人民币的购买力下降，人们依然会将房地产作为最好的投资工具。

　　从江门的实际情况来看，从2008年起江门公务员工资将会有明显提高，这将刺激江门楼市的神经。

　　因素之二：.整体经济向好

　　房地产的发展是城市化的一部分，整个社会在发展，房地产业也在发展，只要中国经济在增长，只要中国城市化进程在走，那么中国的房地产业就一定会发展。

　　具体到江门而言，从2002年到2006年，全市生产总值从566亿元增加到941.9亿元，年均递增12.75%，2007年，我市GDP跨越了千亿元大关，人均GDP已超过2.6万元，达到3000多美元，意味着我市已进入城市化和工业化加速发展的时代，跨上了一个新的台阶。整体经济向好，作为一个城市重要支柱产业的房地产业，也将随之发展。

　　因素之三：流动性资金过剩

　　近年来，因为受制于我国的汇率政策，企业与个人不能持有外汇，我国每年巨大的贸易顺差和资本项目顺差都必须向央行兑换成人民币，全社会的流动性出现过剩。流动性过剩和投资渠道有限，导致大量资金流入地产领域，投资房产成了全社会资金的重要出口。

　　在流动性过剩态势下，大城市经过2007年一轮的狂涨，已未必是入市的好地方，不排除很多一线城市过剩的流动性资金分散或规模地向二三线城市转移的可能性，作为相对稳健、投资回报率较高的房产，自然被备受青睐，因此，在流动性资金过剩的问题一时无法找到更好的出口之前，投资房产仍将成为首选的解决渠道之一，尤其是目前房价和一线城市尚有差距又极具潜力的二三线城市比如江门。

　　因素之四：房市格局不会发生改变

　　中国目前房价的涨幅非常快，是跟我国的土地制度、行政管理制度密切相关，而目前我国的土地供给体系短期内很难改变，在地价上涨的情况下，房价只可能上涨，虽然我市政府及相关部门已经开始进行廉租房和经济适用房的建设，预计将建设近千套，但近千套廉租房和经济适用房的建设对江门楼市能够起到多大的作用，还需要市场检验。

　　房市的整体格局不发生改变，房价跌下去的可能性不大。

　　因素之五：价格“洼地”

　　即使江门房价在2007年疯涨了一把，但很多人认为，从整个珠三角来看，江门房价仍然有着“洼地”优势。江门目前的房价及未来的发展潜力，对珠三角其他发达城市的人仍然具有很强的吸引力。

　　江门自然生态环境完好，又有着连片未开发的大量土地，随着城际轻轨的即将开通，随着江门交通条件的日益完善，江门非常有潜力成为“区域房地产”，成为珠三角的人居之城，成为大珠三角的居住、休闲的后花园。

　　因素之六：刚性需求强劲

　　近年来，适婚人群和外来人口对住房的刚性需求也是拉动江门房价走高的一个不容忽视的因素。

　　一方面，上世纪７０年代末到８０年代初，是解放后中国历史上的一次人口出生高峰，而如今，这些中国最早的一批独生子女们已经迈入了成家立业的门槛，他们对住房的刚性需求也影响着房价的持续走高。另一方面，随着江门的持续发展，江门吸引了大批外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人才在江门安家乐业，对住房的需求自然是首当其冲。这两部分人对住房的需求都是刚性的，主要房价还在他们可承受的范围内，入市购房是近在眼前的事。

　　影响房价下跌的因素

　　因素之一：宏观调控力度加大

　　中央的态度已经很明显，要继续加强房地产市场的宏观调控。物业税的试点与出台、房贷规模的控制与紧缩、限价房与“90/70”等政策房的供应，都将是影响2008年楼市最重要的几个因素。据悉，国务院已派出１２个督察组奔赴各地进行检查，同时对各地调整商品住房供应结构、增加中小户型住房供应和稳定住房价格等工作进行督察。

　　虽然很多人认为，2008年是奥运年，国家不会再针对房地产出台一些强力的政策，但政策调控本身的严厉程度与处理方式会不断改变楼市的动向。另一方面，一般民众对于政策本身的预期与解读，有可能超过政策本身的力量，如果2008年政策面保持“高度紧张”，随着“国八条”、“国六条”、第二套房政策和国务院有关文件精神的全面贯彻落实，随着住房保障制度的建立，即使不出台实质性的政策，也有可能形成政策打压。

　　因素之二：“银根”紧缩

　　2007年举行的中央经济工作会议上，10年来首度把货币政策调整为“从紧”，中国告别执行了多年的稳健或适度从紧的货币政策，进入银根紧缩的时代。

　　为贯彻从紧的货币政策，央行日前已就2008年的信贷投放厘定了投放原则，即“规模不变，增幅下降”。明年的新增贷款增幅将控制在12%以内，低于2007年的预定控制目标15%，同时，监管部门首次要求各家商业银行必须“按季度”而非“按年”，来统筹规划各自的信贷进度。各分行都要按月上报贷款的投放情况，而监管部门亦将按季度对信贷规模进行审核。

　　房地产作为一个资金密集型产业，过半资金直接或间接来自银行，江门的房地产企业也不例外。据了解，目前江门主要的房地产企业对银行信贷的依赖程度还是比较强的，因此，无论是信贷规模的紧缩还是利率水平的提高，从紧货币政策都将对房地产市场产生较大的影响。

　　因素之三：供求得到缓解

　　供求矛盾是市场最核心、最基本的矛盾。2007年，江门房价疯涨，一个重要的原因是，开发商及有关部门对市场需求的预估不足，改善型需求、刚性需求以及投机性需求在一定时间内迅速膨胀并集中释放，使得供求关系出现暂时的失衡，以致于出现众人争抢买房的怪现象。

　　据悉，２００８年，江门的土地政策将有所调整，更多的土地开发能力被释放出来，届时，将会有很多的货量供应市场。另一方面，目前支持江门楼市上涨的一支重要力量是改善型住房需求。相对来说，这部分需求是弹性的，弹性需求容易被市场刺激，增长得比较快，大环境如果不好，弹性需求会受到一定抑制。随着第二套房的政策效应进一步发挥出来，弹性需求会得到进一步控制，弹性需求也将改变去年集中释放的状况，转为缓慢逐步释放。

　　一旦供求关系得到缓解，江门房价的顺势调整也是自然而然的事情。

　　因素之四：一线城市楼价下跌，江门不可能独善其身

　　２００７年后两个月开始，广州、深圳等一线城市的楼市频频刮起“寒流”，楼市“拐点”声音不断，降价消息四起。地处珠三角的江门，楼市也不可能不受其影响。很多市民发现，近期开盘的楼盘，报价已不似以前那么大胆，甚至受某些楼盘营销手段的误导，不少市民以为江门楼市也应声而降了，从而更加重了市民的观望心理。

　　业内人士认为，虽然江门有很多支撑房价上涨的因素，但短短一年内就涨了1000元/平方米，一旦遇到政策及外围因素影响，必然影响到市民的购买心理，观望情绪浓也是自然的，在这个时期，如果出现一两个标志性楼盘出现降价的话，可能会引起整个楼市恐慌情绪的蔓延，进而引起市场整体的观望，甚至调整。

　　因素之五：保障性住房的推行

　　中央一再强调，要建立健全有效的住房保障制度，加大保障性住房供应力度。据我市建设部门有关负责人透露，市政府已经在北新区划拨了30多亩地，计划建设第二期廉租住房、经济适用住房，预计数量近千套。

　　部分学者认为，未来市场格局的变化影响，最基本的一个反映就是未来市场上保障房将会占到多大的比重。据悉，北京市已开始实行“70%的住宅建设用地将优先确保保障性住房的开发建设，留给市场土地方面的数量是30%”。这一政策如果推广到全国更多的城市包括江门，将产生非常重要的影响。□本报记者 刘楹冉