文/本报记者 刘楹冉　图/资料图

　　2008年伊始，国家宏观调控的各种政策开始正式实施并显效。近段时间的江门楼市，挥别去年的火爆，逐渐进入平缓期，除了市场本身的因素外，哪些政策影响较大？采访中，无论是市民还是开发商都不约而同地提到第二套房政策。不过，第二套房新政威力虽大，但银行反映在操作方面也存在困惑。

　　开发商、市民

　　承认第二套房政策对楼市有影响

　　近段时间，对江门楼市影响较大的政策，莫过于第二套房政策以及2008年开始执行6次加息后的利率这一组合拳。

　　2007年12月13日，人民银行、中国银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下称《补充通知》），规定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。据了解，目前江门市场的购房主力是改善型需求的换房一族，而其中已经享受公积金贷款或可享受公积金贷款的又占了相当大一部分。业内人士认为，“以家庭为单位认定”与之前各商业银行执行的标准有很大不同，加上“已利用公积金贷款也视为第二套房”，可以说，这项政策涉及面非常广，对江门楼市影响不容小窥，特别是换房一族不得不放慢自己的脚步。

　　采访中，无论是开发商还是市民，都承认第二套政策对江门楼市有影响。高尔夫1号负责人说，第二套房以及2007年的6次加息，对楼市的影响比较明显，尤其是对那些投资型客户，他们可能会因此暂缓计划，而对于改善环境自住型的二次置业者来说，影响不大。

　　市民陈女士的情况似乎印证了这种说法。陈女士属于改善自住型意向购房者，之前那套房子的小额贷款早已在五六年前还贷完了。记者问第二套房政策对她有多大影响时，她才顿悟道：是啊，还没仔细算过这笔账呢。不过，她担心的只是自己是否可以享受公积金贷款问题，因为她打算用夫妻的公积金进行封顶20万元贷款，其余全部首付。

　　“影响肯定会有的，因为一项新政策需要一定的消化期，但不同定位的楼盘以及不同经济状况的群体，所受影响是不一样的”。珠江帝景湾负责人说。

　　银行

　　存在操作障碍 无所适从

　　记者采访发现，虽然第二套房新政的威力渐显，但在具体实施中仍存在操作障碍，使银行无所适从。

　　有关第二套房界定的《补充通知》已于2007年12月13日出台，但据记者了解，目前江门几家商业银行的执行暂未统一，未实行新规的银行称“目前尚未正式接到上一级银行部门的有关文件，正在等通知”。

　　部分已执行《补充通知》新规的商业银行反映，新规遭遇执行困惑。《补充通知》）中规定，“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。工商银行江门分行个人信贷部负责人告诉记者，该行已经执行第二套房新规定，但“借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平”存在界定难的问题。

　　以有关部门统计的江门2006年人均居住面积30.7平方米为例，一套90平方米的物业，三口之家和祖孙三代的五口之家，平摊下来的人均住房面积是否低于当地平均水平，结果是大不相同的。

　　“银行无法知道一套物业到底住几口人，也就无法知道该套物业的‘人均住房面积’是否‘低于当地平均水平’。依据户口本还是依据相关部门的证明？该由哪个部门出具证明？”工商银行个人信贷部负责人说，目前，他们在执行中认定居住人数以家庭为标准，主要包括借款人及其配偶以及未成年子女，因此，借款人需提供相关的家庭成员证明，例如结婚证、户口本等。就这一问题，建设银行江门分行的回复是，以家庭为单位，借款人及其配偶以及未成年子女名下的住房面积除以其家庭人口数为借款人家庭人均住房面积。

　　记者仔细研读了《补充通知》，发现其中提到“借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果”，同时，记者注意到，建设部已于2007年12月20日出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确规定，房地产管理部门应当严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》等相关规定，依托房屋登记信息系统查询借款人及家庭成员名下已经权属登记的住房面积情况。

　　随即，记者致电市房产局有关负责人。该负责人表示，她也在网上看到了建设部2007年12月20日发出的通知，但目前暂未收到相关的正式通知，服务窗口也暂未开始这项业务，不过，他们已经请工程师在调试系统。

　　市房产局负责人在回复记者时，也提出了自己的困惑。她说，不是每一位市民的每一套房的情况都能在系统中查询到，比如有些人买了房压根就没在房产管理部门登记或备案，系统中自然也就没有相关的内容显示，因此，她表示，各商业银行除了依靠房地产管理部门的查询系统外，还是要靠自己做更详细的资料收集工作。