2007年，江门楼市进入它的疯狂涨价之旅

　　2007年，对于江门楼市来说，是不寻常的一年。

　　2007年，江门楼市给市民最直接的感觉是：房价疯涨！

　　2007年的江门楼市，着实考验了一把江门市民的心理承受力，不少热销的高档楼盘，年尾的价格比年头几乎翻了一番。

　　夜排队、未售完却“告罄”、托关系“讨”房、摇珠选房……在营销手法多样的开发商面前，众多市民开始缴械投降。从起初的质疑，乍醒时分的恐慌，到被簇拥着裹挟入市的无奈，如果没有亲身置身其中，是不会体会个中的滋味的。江门人这种内心的挣扎，不仅来自自我本身，还来自于家庭成员间的意见不一。要知道，现在的楼市，全国那么多的专家学者都说不清，更何况是我们这些小老百姓们？

　　经过了近一年的历练，江门的老百姓们也开始逐渐清醒，放弃了恐慌与追风，开始了与开发商的心理博弈，并且越来越多的人加入其中。部分品牌开发商及专家学者预测，楼市“拐点”将至。是耶？非耶？

　　文/本报记者 刘楹冉 图/资料图片

　　关键词　首破关口

　　记者从市房产管理局得到的交易数据显示，2007年1－11月（12月数据尚未拿到）的商品住宅交易均价为2579元/平方米，与2006年全年的商品住宅交易均价2419元/平方米相比，上涨了6.6%。

　　事实上，今年的江门楼市以上半年的表现最为令人惊讶。2007年上半年，江门市区（指蓬江、江海）商品住宅的交易均价为2683元/平方米，比去年同期增长了26%；从单月销售均价看，今年5月单月销售均价为3041元/平方米，首次突破3000元/平方米关口。

　　从成交量看，2006年的成交套数为12631套，而2007年截至11月成交套数为9586套，以10月成交551套、11月成交598套估算，即使今年12月的成交量以600套计，2007年全年的成交量也不过10186套，与2006年相比，成交量缩减了近19%。

　　从成交房屋的面积看，以面积80－120平方米的为最，成交4697套，占总成交量的49%；其次是面积120－160平方米的，成交2262套，占总成交量的24%；面积160平方米以上的，和面积80平方米以下的，分别占总成交量的15%和12%。

　　关键词　几乎翻倍

　　从2007年春节开始，江门楼市就开始了它的疯狂之旅，不少楼盘年头年尾的价格相差近乎翻倍。

　　大年初一，骏景湾豪庭二期“蓝湾水畔”均价2850元/平方米，销售近200套，卖了个“满堂红”，刷新了江门楼市２月份单盘单月销量的历史纪录。此后，骏景湾豪庭的售价一度成为江门高档洋房的价格标杆，引领着市场大跨步地迈向一个个新的房价高峰：“五一”黄金周，骏景湾豪庭三期销售均价突破3500元／平方米；到了十一月，骏景湾豪庭的销售均价更是达到4800元/平方米……

　　骏景湾豪庭只是2007年江门房价上涨轨迹的一个缩影。中天国际、江海花园、金海湾花园、碧桂园等楼盘，每一次开盘都比前一期产品的售价上了一个大台阶，颐景华府、珠江帝景湾、灏昌园等首次开盘的楼盘，其售价也和同期的其他楼盘有过之而不及。

　　除碧桂园、中天国际、江海花园、骏景湾豪庭等高档楼盘外，江门市场上的诸多中档楼盘，如金碧涛居、富力华庭、朗悦居、银泉花园、翠鸣苑、滘头仁美新村、丽苑南奥园、永盛新村等，其售价也紧随高档楼盘，比如翠鸣苑5月销售均价是2600元/平方米左右，“十一”黄金周销售均价已涨至3000多元/平方米，据闻仅剩的尾盘销售价格为3500元/平方米；富力华庭的价格更是紧随北新区热销楼盘之后，电梯洋房4100元/平方米起价。

　　关键词　怪现象

　　连夜排队——2月26日晚，朗悦花园售房部门前站着30多位市民在排队，等候次日开盘排号选房。虽然此后再无连夜排队现象出现，但开盘当日排队选房似乎已成为必不可少的节目，悉数在各个楼盘上演。

　　未开盘已售完——一些楼盘还在挖地基，售楼部还没有建起来，不少购房者就拿着复印的户型图和小区规划图开始进行VIP卡认购，甚至预订选房。有的楼盘更夸张，未见售卖已被售楼小姐告知已卖完。

　　买房成了讨房——今年上半年，买房一度成了难题。许多市民为了买到心水位置的房子，托关系，找门路，房子似乎一下子成了人人争抢的香饽饽。新盘价格不断窜涨且不易买到，一些购房者只能各自想办法“突围”了，或是去中介市场接二手次新房的盘，或是干脆买二手房过渡。

　　摇珠选房——2007年江门楼市新名词层出不穷。继“认筹”、“VIP认购”等之后，11月25日珠江帝景湾开盘，又教会江门市民一个新名词——“摇珠选房”。

　　2007调控年

　　2007年，可以说是房地产市场的调整年。从年头到年尾，国家的调控声紧，出台了有关房地产行业的多项政策，且个个击中要害。记者遴选出几项对未来江门楼市影响重大或影响深远的有关政策，和读者一起回顾和分享。

　　【关键词】加息

　　内容：自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.47%，一年内贷款利率实现六级跳。

　　点评：从短期来看，数次加息对江门房地产市场的影响比较有限。目前，江门的购房热潮中，仍然以改善居住环境的换房者居多，也就是说，大多数购房者都是以自住为主，即使加息也没有抵挡他们的购买需求和购买热情，但是，从长期来看，几次加息之后的叠加效应会对广大购房者带来不小的影响。

　　【关键词】第二套房

　　内容：9月27日，央行与银监会曾联合发文，要求各商业银行将申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%，但对第二套房的界定并没有具体细则。12月11日，人民银行、中国银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明晰了第二套房应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷将视为第二套房。

　　点评：第二套房首付比例提高之后，江门的大多开发商认为，对江门楼市没什么影响，但是，第二套房界定出台后，开发商们虽然仍在坚持说没什么影响，底气已明显不如从前，因为即使是改善型住房需求，也面临着压力。其实，早在9月份央行与银监会发文提高第二套房首付比例之初，各部门、各金融机构、各家商业银行以及各个个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房，心态毕现。第二套房界定的出台，从根本上区分了房地产市场的投资与消费。对市民自住消费的住房，政府采取鼓励帮助的办法，而对投资性的房地产行为，则采取市场的办法，按照市场价格机制来做。（本报记者 刘楹冉）