步行街人流如潮。

　　文/图 本报记者 赵可义

　　目前，台山市的商业地产面临着很大的发展机遇，东门、南区、城西等地区均有大型的购物广场或者商业中心，其中最为活跃的还是旧城区，商业城、步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心、高业大酒店等商业地产聚集于此。商业地产的发展必然对城市的发展产生影响，反过来，城市的扩展方向也将影响着商业地产的发展。

　　台山商业地产走向何方？

　　台山商业地产前景看好，目前在旧城的几个商贸中心之中不乏知名品牌的身影。据了解，商业地产的迅猛发展，使诸多国内外商家店铺在一线城市趋于饱和，典型商家都在将扩展触角快速向中小城市延伸。商业地产看似只与一线城市结缘，但是随着市场饱和导致资源紧缺状况的加剧，商家开始逐渐关注中小城市的商业地产项目。许多投资者越来越看重二、三线城市，中小城市商业地产迎来了新的发展机遇。一些佛山乃至港澳的房地产商都纷纷来到台山市圈地投资。

　　台山市作为中国第一侨乡有着独特的人文优势，海外具有很高的知名度，每年侨资消费潜力较大。侨乡旅游资源丰富，在旅游界人士看来，是一个充满活力的城市。随着经济发展渐渐进入快车道，商贸发展成为必然趋势，这也是碧桂园、国美等大型知名连锁品牌落户台山的原因。

　　业内人士认为，商业地产是城市发展的风向标，可以从中看到城市发展的方向。这句话具备一定的道理，但是在一个三线城市，不得不考虑到非市场的因素，从目前的情况看，台山市最具活力的商业地产投资依旧在旧城区，但是从长远规划来看，东门、南区更具发展潜力。

　　旧城商贸区活力依旧，并在人流方面有着无可比拟的优势。旧城区是传统的商贸区，汇聚了大量的人流，商业城、步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心、高业大酒店等集聚于此，这些地段炙手可热。以国美为代表的品牌禁不住这样的诱惑，毅然选址旧城区，可见商家对旧城商业魅力的青睐，但是旧城商贸区也存在着一些发展瓶颈，如整体缺乏商业规划，几个大的商贸中心扎堆在一起，一直为业内人士所诟病。此外，整个旧城区的商品同质化严重，没有明显的层次感，是其发展的一大硬伤。

　　有些人士认为，随着城市的发展，交通将成为旧城商贸发展无法回避的又一问题。也有些人士认为，如果对整个旧城开发好，在旧城周围设计好停车位置，交通将不再是关键问题，而最急迫的问题将是如何处理好旧城的保护与开发。开发台西路步行街、通济路，只是旧城的一部分，旧城还有大量的骑楼商业建筑没有得到开发，如南昌街、西荣街、中和街、北盛街、东华街等。旧城的魅力依旧，古朴怀旧的街道，中西合璧的骑楼会给游客带来巨大的吸引力。要使旧城区重新焕发光彩，除了加强保护外，还应导入市场机制，合理有度的开发。

　　寻求发展新地标

　　从现在商贸的发展趋势看，有些商家已经开始感觉到旧城的商贸压力，开始寻求从旧城向东、向西、向南发展。随着交通的便利，崇尚休闲消费的人士逐渐有外流的趋势。除了已经占领东门的上岛咖啡、麦田咖啡、新的新华书店外，一些大型的家电商家也开始准备在东门新城寻求新地标。

　　随着城市的扩展，东门已经突破了市民心中传统意义上的旧“东门”印象。按照《台山市城市总体规划（1999——2020）年》的定位，东门将发展成为台山市的中心商贸区和市区的“东大门”。东门商贸区的规划控制范围面积在4.6平方公里。有关人士认为，随着城市建设规模的扩大，“东门”将成为台山市城市建设的新亮点。

　　在东门投资的有关人士称，东门要形成商贸区需要有新的商业业态的进入，以此来激活商业氛围。如果有品牌号召力的大卖场更好，它可以对东门商贸区的形成起到规范、引导的作用，对在同一个区域的商家都有好处，大家可以共同来把蛋糕做大。有的业内人士认为，碧桂园进驻台山将会给南区带来活力，会对台山城区的发展产生影响。从现有规划来看，它本身不再仅仅是高档住宅区，还是一个具有活力的商业社区。

　　三台大道二期工程的彻底完工，拓展了城市空间。业内人士推测，它将不仅带动东门地区的发展，三台大道某些地段也有可能成为新的商业地产发展的积聚区。

　　目前，广东丰泰集团有限公司投资6亿元在水步文化工业区兴办星级酒店、商务中心、高级住宅，新的大型工业区需要与之相配的基础设施，水步镇政府看到了这一点，也比较重视工业区附近的第三产业招商引资。

　　市场定位决定成败

　　在台山投资的一位骆老板认为，再好的地段，如果没有准确的市场定位，那么注定是失败的。发展商业地产的难度在于每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费特点都有很大的差异，并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的照搬到另一个城市就可以确保成功的，因此，商业地产的运作需要注意适应台山市的消费能力、消费习惯、消费特点。

　　此外，有些人士认为，目前该市有些项目重视开发，而忽略了后期的经营管理，商业地产应该从过去的重开发、重营销，转移到重经营管理、风险规避和社会责任上来。这位人士认为，商业地产是一个跨行业的系统工程，它包括地段选择、产品特性、人流、物流、定位、销售、招商经营等若干个复杂的具体环节，不同于住宅地产的关键是，前期的商业经营人才、商业经营条件等要为后期的经营管理奠定坚实的基础。目前，从台山市商业地产的开发看，一些有实力的开发商在商业地产的管理上有了一定的经验，但是仍需要结合台山市的实际情况。