新闻背景

　　10月9日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称39号令），其中明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规将于11月1日起正式实施。

　　这一收紧“地根”的措施紧随在“提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率”等一系列调控措施之后出台，同样引起了江门业界的广泛关注。

　　影响

　　房地产开发模式

　　“空手套白狼”的现象将得到遏制

　　39号令之所以能够引起这么广泛的关注，不仅是它更加规范了土地出让秩序，更在于它可能产生的深层次影响。业内人士都清楚，房地产商通常的运作模式是：先付部分土地出让金，或零或整地获得土地证；拿土地证到银行抵押贷款，进行前期开发，并由建筑商垫资施工；待商品房预销售有了回款，再归还清土地出让金，但有些房地产商却继续拖欠，将销售回款用于后期循环开发。这样的运作模式，使得开发商能够“四两拨千斤”，一方面可以出较少的钱就进行项目开发，另一方面可以用身边的钱继续圈更多的地，因此，39号令的出台，对于房地产行业的影响自然不可小窥。

　　采访中，市区几家房地产开发企业的负责人表示，2002年要求进入流通的土地实行“招拍挂”一次性缴清整个地块的土地出让款后，他们都是一次性缴清的，所以这次的39号令对他们没什么影响。东华实业负责人则认为，这一政策对于任何开发商都是有压力的，因为一次性缴清土地出让款将增加开发商的投资成本，影响资金链条的滚动运作。

　　“分期付款分期拿证应该是一个普遍现象。如果能分期却自觉地一次性缴清，我是不太相信的。”五邑大学管理学院财经学者李桂生认为，土地是地产商的命脉，拥有尽可能多的土地就是开发商最大的王牌，因此，房地产商大多把战线拉得很长，通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目的现象是普遍现象，江门不可能例外，即使有能力一次性缴清土地出让款的，如果能分期付款，然后运用财务杠杆进行滚雪球似的发展，开发商又怎么会放弃大好的赚钱机会呢？

　　利用财务杠杆进行滚雪球似的发展，是开发商得以实现巨额利润的公开秘密。

　　目前江门的很多开发商手中都或多或少有几块待开发土地。“江门的土地储备相对比较充裕，开发商拿地相对比较容易，囤地情况不会没有。”李桂生认为，39号令的出台可以遏制“空手套白狼”的现象，同时可以减少囤地，加快土地开发速度，提高土地的利用效率，一箭双雕。

　　房地产开发商

　　强者愈强 弱者出局

　　对于39号令实施，业内可能的一种预测是，出现“强者愈强，中小开发商出局”的结果。

　　“缴清全部土地出让价款，才可获发国有建设用地使用权证书，对于资金链条紧张的中小企业来说，影响可能更严重些。”五邑大学管理学院财经学者李桂生说。

　　怡康华庭负责人也表达了相似的观点。他说，大的房产开发企业由于资金雄厚可以拿到大块的土地，统一规划进行高档产品的开发，越做越大，而小的企业由于拿地的局限无法形成规模开发，只能调整定位或被大的企业兼并。

　　“这就要求开发商要有实力，没有实力的话就要控制开发节奏，不要那么盲目开发，优胜劣汰的结果是，更优质的房地产开发企业能更好地生存下来，为消费者提供更优质的产品，从而使消费者的利益进一步得到保障。”金汇地产负责人说。39号令的实施不能简单地认为这就可能造成垄断，只能说会促使房地产开发企业相对集中，因为“缴清全部土地出让价款”这一门槛不算太高，只是相对于以前的开发模式成本提高了。

　　房价

　　是飙升还是平稳？

　　“稳” 新地价对楼价影响不大

　　近段时间以来，国家频频出台相关政策，如提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率等，此次国土资源部39号令，是否会对房价产生影响呢？

　　一些业内人士认为，39号令和调控房价无关。

　　索茂军律师认为，39号令只是为了进一步规范土地出让制度，避免由于土地出让价款缴纳而产生的一些遗留问题，和调控房价无关。

　　东华地产负责人一直持有的一个观点就是，国家从来都没有要打压房价，政策的出台只是为了更好地规范房地产市场的各个环节。

　　金汇地产负责人说，39号令不会影响房价，因为拿地的总价并没有提高，只是付款的方式变化了，而且本来就应该这样，只是以前比较通融罢了。

　　升 地根收紧推高房价

　　怡康华庭的开发商对此的看法则有些不一样，他说，土地调控得越紧，房价可能飙升得越高。

　　五邑大学管理学院财经学者李桂生对此有着自己的见解。他说，土地是房地产开发的源头，39号令的规定，旨在从源头上进行控制，从总体上看，39号令实施后，一些房地产开发企业资金链紧张，会加快现有土地开发，供应量增加，有可能达到宏观调控房价的目的，但是房价的影响因素很多，不排除房地产开发商转嫁成本的可能，这就要看各种因素博弈的结果了。

　　如何看待“39号令”

　　“39号令”本质上是“旧事重提”

　　据了解，由于之前的土地出让政策没有如此细化，加上招商引资等原因，政府在土地出让方面的政策比较宽松，使得一些开发商可以钻空子打政策擦边球。这样运作的结果，很容易出现一些遗留问题，比如一些楼盘的业主已经入住多年却拿不到房产证。这一新规的出台，业内反映比较一致的是，土地出让政策将更加严格，土地出让秩序将更加规范。

　　市房地产中介协会秘书长、广东东方大卫律师事务所律师索茂军认为，“39号令”本质上是“旧事重提”，因为早在2002年施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（１１号令）中就明确了“付清全部国有土地使用权出让金后”才能领取国有土地使用权证书，只是以前没有规定得这么清楚这么具体罢了。

　　对于国土资源部颁布的39号令，东华实业的负责人认为，土地是国家的，又是不可再生资源，国家加强对土地的管理，从源头上规范土地出让管理秩序，是迟早的事。“关键是操作层面的问题。” 文/本报记者 刘楹冉 实习生 谢明宗　图/资料图片