江门五邑蒲葵高尔夫球场。资料图片

灏昌园正在如火如荼建设中。本报记者 刘楹冉 摄

滨江大道的建成加强了江门与珠三角北部、东部城市的联系。资料图片

　　日前，江门市政府十三届八次常务会议审议通过了《滨江新区启动区城市设计》，它详细圈定了滨江新区启动区的范围：高尔夫球场北面，北环路以北、西江以西、江沙路以东、至棠下镇石山、新昌、周郡北部，总面积10平方公里。

　　有望成为江门新腹地

　　虽然启动区的城市设计方案刚确定，但几大房地产项目——高尔夫一号、灏昌园、五邑锦绣豪庭等却早已在此区启动，如今正进行如火如荼的建设，预计下半年能开盘推售。沿着江沙路一直向北，在与北环路交叉路处右转，然后沿着天沙河向北走，便会看到几个房产开发项目正热火朝天地建设着，而它们的右边，就是高尔夫球场。此情形，很像五六年前北新区刚刚开发的时候。

　　开发商开发某一区，事先往往会做市场调查，很少盲目地进行开发，除非他不够专业。“高尔夫一号、灏昌园、五邑锦绣豪庭三个楼盘几乎同时在滨江新区开发，这本身就说明开发商看好这一地段，也意味着此区地产将会升值。”灏昌园负责人如是说。

　　事实上，是越来越多的人开始认同滨江新区的价值。市领导不止一次地阐述滨江新区的战略地位：滨江大道是江门联系珠三角发达地区最便捷的通道，它的建设拉近了江门与广佛经济圈的距离。

　　家住福泉新邨的张生说，他取道滨江大道到广州、佛山，比原走江沙路缩短了6公里路程，通车时间节约了20分钟。他认为，滨江大道的建成与开通，加强了江门与珠三角北部、东部城市的联系，实现了承接广佛都市圈的辐射。

　　房地产的发展方向往往和城市格局的变化相一致。从城市格局变化看，随着江门市中心空间结构的转移，向北发展一直是江门的主方向，而规划中的滨江新区有着广阔的土地和发展空间，具备优良的开发条件，有条件成为江门新的腹地，从而形成江门新的中心城市布局。这也使江门从“环蓬江经济时代”进入了“临西江经济时代”，并且将对沿线的产业发展及我市经济格局产生巨大影响，不仅会大大改善投资环境，而且将推动江门新一轮加工制造业、商业、餐饮、旅游、地产的发展热潮。

　　在此基础上，地处滨江新区与北新区接轨地带的滨江新区启动区，有着当仁不让的启动条件和发展优势，正如高尔夫一号负责人所说：“滨江新区启动区地处接轨地带，最容易依托市区进行发展。”

　　众所周知，区域的发展有一定的延续性，并且要尽可能依托现有的城市格局循循渐进地发展，而滨江新区启动区紧靠目前已经开发的北新区，可以依托北新区现有的基础设施和城市资源，且这一带的土地已具备开发条件，拆迁较少，容易形成规模开发。

　　“北新区开发之后，地处北新区和滨江新区接轨处的滨江新区启动区，必然成为另一块热土。” 五邑锦绣豪庭 负责人从承接发展的角度表明了自己的优势。事实上也如此。目前的北新区已近炙手可热，而北新区的范围毕竟有限，规划中可开发商品住宅的地块而尚未开发的已所剩无几，而现阶段，市民的购房欲望空前集中地释放开来，房产开发急需一个载体承接后续的发展，与北新区相连的滨江新区则必然成为另一块后续发展的热土。

　　会吸引高端收入者置业

　　记者发现，在建的高尔夫一号、灏昌园、五邑锦绣豪庭 三个楼盘，开发的产品类型大都以中密度的洋房或中低密度的别墅为主，这样的产品类型针对的自然是相对高端的购房者。

　　分析这一问题时，三家楼盘的开发商都提到了如此定位的两个主要因素。其一，独特而稀缺的自然景观，自是市民选择居住之地的追捧要素。“与市区唯一满眼翠色的高尔夫球场毗邻”，此环境资源优势很自然会成为开发商们极力宣传的销售卖点，而它的周围也比较适合做一些中高密度的产品。

　　还有重要的一点是，作为一个新开发的区域，虽然从长远来看，价值毋庸置疑，但周围的配套往往没有成熟的市区那样便利，其逐步完善也需要一个过程，这就需要购房者有便捷的自用交通工具。综上所述，三家开发商都认为，只有高端收入的购房者才更容易忽视近期配套的不足，也更容易支撑起这样的消费市场。

　　当然，并不是新开发区域的每个楼盘建设都将走向高端的定位。高尔夫一号负责人说：“滨江新区的规划本身是一个相对完整的体系，有着不同的功能分区，各功能分区有着不同密度的产品规划。”事实上，我们从《滨江新区规划方案》（草案）中看出，方案为滨江新区划出了诸如中心商务区、城市生活区等１０个功能区，并明确了各个功能区的不同定位，比如，“核心生活区”围绕ＣＢＤ周边建设高密度住宅区，“城市生活区”规划为中密度住宅区，“北部门户区”规划安排商业、酒店等服务业节点和中高密度居住区，“东北部西江沿岸休闲生活区”安排游艇码头、酒店等服务业和中高密度居住区等。

　　此外，一个新的区域的开发过程中，配套设施的不完善毕竟是暂时的。据了解，在启动区在原有江沙路、滨江大道、西环路的路网基础上，政府正在初步规划修建新南路和天沙河大道，并根据开发情况适时考虑修建连接顺德的跨江大桥。作为开发商，也在积极地寻求解决，比如灏昌园已在着力联系公交公司，争取有两条线路通过该路段连通市区。

　　会将江门房地产业引向更高层次

　　回望10多年前江门的房产开发，大多还停留在没有小区的单体楼上，带物业的小区也是近几年才走进江门人的生活，并被迅速追捧为现在安居的一个标准。在之前的多次采访中，记者了解到，北新区之前，市区的房地产开发主要是以单体楼为主，带小区设计的就鲜有所见。北新区楼盘的开发，之所以在短时间内形成一股热潮，并且极大地刺激了市民的购房欲望，就在于北新区的楼盘开发将江门市民带入了更高层次的居住享受中。这部分购房者当中，有为数众多的人是改善型的换房者。他们有着不错的经济能力，但因为一直没有多少差异化的上档次楼盘可供选择，所以他们一直住在城市旺地（如江华路的单体楼里），直至以北新区为代表的中高档楼盘如竹笋般一座座拔地而起。

　　“江门房产的开发水平，将进入一个快速提升的过程。”面对目前日益趋热的楼市和日益趋热的滨江新区板块，五邑锦绣豪庭的负责人这样看待下一轮房产开发热潮的趋势和价值。从无小区到强调有小区，再到要求小区不仅有物业管理，而且在建筑设计、园林设计等方面体现人居的和谐，江门人对居住的要求，在以最快的时间追赶着周边城市。

　　高尔夫一号负责人说：“经过北新区的初次提升，房地产业必将走向一个更高层次的开发和竞争阶段，而下一轮房产开发热潮即滨江新区的开发正是一个契机，也必然地承担着再度提升的使命。”

　　基于这样的认识，目前的开发商们开始花更多的心思进行产品创新，以更加精细化的操作和更专业化的团队提升自己的竞争力。比如在产品创新上，高尔夫一号推出高层高尔夫景观洋房、电梯情景洋房、带地下功能区的合院别墅等多元化产品，把市民从封闭的居住空间中解放出来，享受半开放空间的自然逸趣。园区设计时，改变了以往的公园化园林设计模式，开始更多地融入主题概念，更多地强调景观的可参与性和住户享受空间的均衡性，比如尽可能地避免“园区景观再好，我家也看不到”的无奈。

　　市场成熟的标志之一，就是操作的专业性。据了解，滨江新区启动区的三个在建楼盘高尔夫一号、灏昌园、五邑锦绣豪庭 ，在规划设计、宣传策划、营销等各个环节都聘请了专业的房地产代理公司进行操作。灏昌园负责人认为，江门的房地产业，已逐渐由以前的专业公司操刀和本土人员操作相结合，转向更多地聘请有实力的专业化队伍全程打造，这是一个过程，也是发展的一个趋势。

　　有业内人士表示，新生的滨江新区拥有庞大的储备土地，巨大的发展潜力，今后随着区域配套的完善，必定吸引越来越多的开发商进驻滨江新区，加快滨江新区房地产市场的发展，一个具有巨大潜力的板块即将崛起。（文/本报记者 刘楹冉）