在江门人的记忆中，从来没有像今天这样，“房子”两个字会成为大家的中心话题，任何有关房地产的消息都会让人神经紧绷。

　　这两年，尽管宏观调控政策新招频出，全国大多数城市房价直线上窜，但江门房产行业并没有出现“山雨欲来”前的恐慌，房地产市场也没有出现多大的波动，而是持续稳健地向前发展。相对前两年，２００６年江门房价的确上涨了不少，弄得有些市民“心慌慌”。那么，目前江门房地产业发展到底是一个什么样的状况？房价的上涨正常吗？近日，本报记者采访了江门市建设局住宅与房地产业科科长、原江门房地产协会会长陈培英，就此问题展开了讨论。

　　【关于市场】江门房地产市场比较稳定

　　记者：刚刚过去的“两会”，房价问题再次成为与会代表关注的热点，全国政协委员彭磷基说５年后珠三角房价会突破１万元／平方米。地处珠三角西部的江门房价近两年来也一直上涨，您怎么看待目前江门房地产市场？

　　陈培英（以下简称陈）：江门房地产市场起步较早，发展也比较健康。自２０００年开始，政府就开始对房地产实行“三控制”，即控制开发规模、控制土地供应、控制项目建设规划，这三项措施对江门房地产市场稳定起到了至关重要的作用，也保证了市场供需基本平衡。这些措施引导房地产发展在全国实施是比较早的，国家房协和省建设厅领导来江门调研评价说“江门房地产市场管理在全国、全省是也比较规范的，发展也较为稳定。”

　　近几年，江门市政府在保证房地产市场稳定和供需平衡上花了很大力气，所以“国八条”和“国六条”颁布之后江门房产市场仍然保持稳定，没有像其他城市一样波动，就充分说明了这一点，江门的房价去年确实上涨了一些，但涨幅与周边城市相比还是较少的；其次，江门的土地资源相对比较丰富，能提供市场开发所需要的土地。

　　【关于自建房】单位自建房在江门不适合

　　记者：近日，广州、北京等部分企业开始自建设“经济适用房”以减轻购房压力，而财政部和国家税务总局近日出台的《关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知》，被业内认为是政府对单位自建房的默许，有人认为这是在走“福利分房”的老路，也有人认为这会导致社会分配不均，您怎么看待这个问题？

　　陈：“单位自建房”可以说是历史的产物，日前在北京、广州等城市出现的“单位自建房”应该引起相关政府的足够重视，这一做法必然会在市场上和社会上引起很多问题，比如说，以前房改的时候你的房子是８０平方米，那么现在单位自建房后，以前没有房子的人分到９０平方米的房子，这之间的差额你怎么来补偿？同时，在分房过程中，职工与职工、干部与干部之间的利益怎么协调，怎么避免在分房过程中出现的腐败问题……这些最简单的问题都没有解决好，怎么可以盲目地重提“单位自建房”的问题呢？

　　江门作为全国首批房改城市之一，住房问题不是很大。几次“房改”已经基本解决了企业职工的住房问题，而且江门的房价比较低，甚至城郊结合部还有１３００元／平方米的楼盘，而且各级政府对解决住房困难已形成了一个体系，按江门目前廉租房的建设情况，可以说能做到“发现一户解决一户”，我觉得“单位自建房”这种方式在江门不适应。

　　【关于房价】 去年江门房价涨幅比较合理

　　记者：很长一段时间里，江门房价都没有明显的增长，为什么从去年起开始大幅度地上涨？

　　陈：相对以前，去年江门房价的确比以前涨幅大一些，但增长还是不算大，并没有像周边城市一样大幅度上涨。就全国范围来看，江门房价的增幅也偏低的。

　　去年房价之所以比以前增长幅度大与国家政策有一定的关系。“国六条”出台后，市民担心以后市场上大户型的供应量会减少，对大户型的需求量增加，从而导致价格上升，这种因政策引起的供需波动对住房价格影响还是很大。
　　从另一个方面来看，土地成本、行政成本、配套建设成本这几年上升也是很明显的。江门的基础设施建设逐步完善，现在江中高速已经通车了，到珠海、澳门也就５０多分钟时间，很方便。随着广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等建成通车，江门的交通将更加便利，便捷的交通使生活圈增大，而周边的中山、珠海、澳门等地的房价比江门高得多，到江门买房的外来人肯定会增多，房价自然也会提高。

　　随着土地政策的完善，开发商获得土地也越来越难，一旦拿地的开发商都希望打造高档精品楼盘，自然会增加很多成本，提高房价。同时，江门的环境也非常适宜人居住，先后被评上“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”等称号。

　　从这些方面分析，江门房价适度上涨也是正常的。

　　记者：根据江门房管局数字资料统计，去年住宅均价上涨近４００元／平方米，别墅上涨１０００多元／平方米，你觉得这个涨幅合理吗？

　　陈：我们认为是合理的。首先土地成本、建筑成本、人工成本等都上涨了，这必然引起房价上升；有关统计数据反映，２００６年江门市区居民的可支配收入约２０３４９元，能够承受江门目前的房价水平。另外，江门是著名的侨乡，外侨支持亲属买房的现象相当普遍。

　　【关于发展】 江门房产业发展的两大“软肋”

　　记者：记者：江门房地产发展主要有哪些问题？您觉得影响江门房地产发展最主要的瓶颈有哪些？要想江门房地产更加完善的发展，您认为应该从哪些方面来做？

　　陈：目前江门房地产业做得不够好的就是本地企业未形成战略联盟，战略联盟的理念还是本地房产企业发展的一个软肋。可以观察，最近几次政府挂牌拍卖的几大地块全都被外地开发商拿走，没有一家本地房产企业拿到地，就是因为本地企业缺乏合作意识。实力不强又不合作，怎么跟外来开发商竞争？

　　同时，江门有些房地产企业根本没有建立现代企业制度，没有按照现代企业管理办法来管理企业，管理企业的经验和信心也很缺乏。

　　另一大突出的问题是本地企业的融资手段单一，绝大多数楼盘开发的自有资金只占３５％，甚至有些楼盘还未达到这个水平，对银行贷款太依赖了，一旦银行金融政策发生变化，开发商就会承担很大的贷款风险，甚至会陷入资金来源困境。

　　记者：与珠三角其他城市相比，江门房地产有哪些显著的特点？

　　陈：与珠三角其他城市相比，江门房地产最突出的特点：一是土地资源丰富，居住环境也相当好，有山有水，非常适宜居住，交通设施也很方便；二是房地产发展软环境的相当不错，政府行政审批的效率高，节省很多时间，从而减少开发成本；三是房地产市场秩序规范有序，供需相对平衡，产销两旺。

策划 谭耿华 陈祺伟 撰文 梁丽琴 刘寒松 版式 方雨平