【编者语】

　　房价稳步略有上涨是江门近几年来房地产市场发展的总体趋势，然而，从２００６年上半年开始，江门部分楼盘的房价似乎突然失去了常态，一夜之间销售价格每平方米提高了两三百元。据房市产局统计，２００６年江门住宅均价２４１８元／平方米，比２００５年均价上涨近４００元／平方米，上涨超过２０％，一向走势平稳的江门房价一下子疯涨了许多。

　　为什么会出现这种现象？究竟是政府的调控达不到效果，还是开发商有意哄抬房价，抑或是买房者的追涨心态促成，还是城市的发展带来的必然结局？为了揭开个中奥秘，从今天起，本报将分四期，以现象篇、分析篇、发展篇、调查篇，从多个角度、对江门房价问题进行一系列深入调查报道，揭示隐藏在后面的力量。

　　【年度报告】 2006年江门房价报告

　　２００６年，股市全线飘红，楼市也不甘示弱，各地房价节节攀升。为了抑制国内部分城市飙升的房价，国家的宏观调控政策频频出招，但房价就像挣脱了线的风筝，依然我行我素。就连过去几年不愠不火的江门楼市也火了一把，楼市需求旺盛，房价节节攀升。近日记者从有关部门了解到：２００６年江门住宅均价２４１８元，比上年均价上涨了３９６元，涨幅达到１９．５８％；全年别墅均价４８１２元，同比上涨了１０３１元，上涨幅度达２７．２６％。

　　【住宅】 均价上涨３９６元／平方米

　　据来自市房产管理局有关统计资料显示，２００６年，市区（蓬江、江海）商品房销售（含预售）共１３６１２套，其中住宅销售１２６３１套，与２００５年相比，住宅销售量下降１３．０２％。

　　２００６年全年住宅均价２４１８元／平方米，而２００５年全年住宅销售均价为２０２２元／平方米，比２００５年全年均价上涨了３９６元，上涨率达１９．５８％；从全年价格统计情况来看，２００６年第一季度的平均房价最高，达到２５９７元／平方米；第三季度的平均房价最低，仅为２２２３元／平方米。

　　具体到每个月，１月份的平均房价２０１２元，列２００６年全年最低，３月份的平均房价为全年最高，达到２９７２元／平方米。其中５月和１２月价格和全年均价几乎持平，分别为２４３０元／平方米和２４１７元／平方米。

　　户型 三房需求增加 两房需求减少

　　从近两年来市场较受欢迎的户型来看，两房以下（含两房）和三房产品为市场上需求的主要户型，２００５年这两种户型的需求量占全部产品户型的８８．５％，２００６年则为８４．１％。

　　在统计数据上看到，２００６年两房以下（含两房）产品的需求量比２００５年下降了约１２％，三房产品的需求量则上升了７％左右。值得一提的是，在“国六条”新政出台之后，市场上两房和三房户型产品的比例并无明显的变化。

　　两房以下（含两房）三房这一需求的变化，在２００７年前两个月有了明显的不同，统计前两个月数据发现，两房以下（含两房）户型产品的销售量与２００６年相比下降了７．６％；与之相反，三房户型产品的销售量则比２００６年上升了５．２％，且三房产品的销售数量首次超过了两房产品。

　　３０００元／平方米成为拐点

　　在整个珠三角地区房价稳步上涨的大环境下，一贯以低房价面市的江门楼市也在悄然中发生了变化。从２００５年市场上房价划分情况来看，２０００元以下（含２０００元）楼市产品和２０００－３０００元／平方米价位的产品分别占到６１．０５％和３０．１％；这一比例在２００６年略有下降，两种价位产品分别占５５．５％和２９％。

　　由此可见，３０００元／平方米的价位成为江门房价的一个拐点，这一价位以下的楼市产品需求正在减少，而这一价位以上产品却呈逐年上升的趋势。在统计数据上看到，２００５年３０００元／平方米以上楼市产品的需求量只有８．８５％，而２００６年这一需求的比例已上升到１５．５％。

　　【别墅】均价上涨 １０３１元／平方米

　　与普通住宅价格上涨相比，别墅销售价格上涨的势头更凶猛。据来自市房产管理局有关统计资料显示，２００６年，全年别墅的销售均价４８１２元／平方米，相比２００５年别墅销售均价上涨了１０３１元／平方米，上涨幅度达２７．２６％。

　　从全年别墅价格来看，第四季度的销售均价最高，达５１８５元／平方米；第三季度销售均价位列全年最低，为４２８０元／平方米，与全年的销售均价差距达到９０５元／平方米。具体到每个月别墅的销售均价，６月份销售均价为３７０７元／平方米，是全年最低的；１１月销售均价为全年最高，达５４６３元／平方米。

　　分析全年的别墅销量，２００６年第三季度销售量最少，共计１８３套；第一季度销量最多，达到了２９３套，两个季度销售量相差１１０套。

　　据最新的统计资料显示，２００７年前两个月共销售别墅１５４套，销售均价为３９００元／平方米，比２００６年的销售均价有所回落。

　　买家 外地人购房比率上升

　　据市房产管理局有关统计数据显示，２００６年全年共销售商品房１３６１２套，比２００５年销售量减少１５６５套，下降幅度达１０．３％。

　　从商品房销售对象来看，２００６年销售的产品中，有１２４６２套销售给个人，占全年销售商品房的９１．５％。而在２００５年全年销售的１５１７７套商品房中，销售给个人的数量占全年商品房销售量的９４．４％。与２００５年相比，２００６年商品房销售给个人的数量略有下降。２００７年，前两个月销售给个人的商品房占销售产品的９２．５％，与２００６年基本持平。

　　从销售对象来看，销售给外地人的比率上升明显。２００５年商品房销售给本地的占８４．４６％，销售给外地的占１５．５４％；２００６年，商品房销售给本地购房者比例下降到７２．６５％，销售给外地人口比例上升到２７．３５％。

　　户型面积几乎无变化

　　在统计资料上看到，２００５年和２００６年江门房地产市场上销售的商品住房，在户型面积的需求上几乎没有什么变化。市场上需求的主力户型仍集中在８０－１２０平方米之间，２００５年市场上需求这一户型面积产品占全年销售商品房的４３．８％，２００６年这一户型面积产品比例为４３．４％，而２００７年前两个月市场上这一主力户型也占到了４４．２％。■策划 谭耿华 陈祺伟 撰文 梁丽琴 刘寒松 版式 黄鑫 制表 小方