最近，大多数市民将目光转向了二手房市场。梁丽琴 摄

　　“我现在想卖一套住房，到底要交多少税？”近期，二手房交易个税以及５年内转手全额征收的营业税以及契税利息等的支出，让很多人对投资房子产生了“怀疑”：如今，出售或购买一套住房到底要交多少税？房价究竟上涨多少才不会亏本？记者连日走访业内人士得知，二手房买卖涉及营业税、契税、交易手续费等多项税费，新政影响的主要是营业税和个人所得税。二手房买卖要交多少税，简单说要先看是否满５年，再看是否属普通住房。

二手房买卖要交哪些税费

　　记者了解到，目前，在江门二手房交易市场，卖方更多地喜欢采取“实收价”形式卖房，即买卖双方通过协商，将所有税费由一家来承担，而且主要是由买家承担，如果是按“实收价”方式卖楼的，买家要特别留意，除了付房款外，还可能出现大额的税费。

　　二手房交易过户中涉及的费用，共包括营业税、契税、交易手续费等多项费用，在大陆地产向记者提供的一份税费标准中，所列出的税种共有以下几类：一是营业税和个人所得税。该部分税费原来应由卖房业主支付，但现在很多卖家都要求买家承担上述税款，所以买家在考虑买房成本时不可忽略这部分支出。只要原来业主购房未满５年卖出的，都要征收合成交房价５．５％的营业税及附加，合成交房价１％的个人所得税，这两项税钱加起来就是房价的６．５％，买家可以看房屋的房产证发证日期，如果未满５年的一般都要征税；二是契税和印花税，如果是个人购买普通住房的，按照房屋售价的１．５％征收，如果是购买非普通住房的，要按照卖房价的３％征收。印花税是买卖双方都按照房价的０．０５％来征收；三是交易手续费、登记费交易手续费为３元／平方米，登记费每宗８０元；四是中介服务费，按照中介合同约定，中介公司向买卖双方各收取服务费用，一般为房价的１．５－３％。

　　此外，交易过户还涉及的费用还有：１％的土地增值税，０．１２％的江新堤围防护费，０．２％的评估费以及每证加收１０元的共有权证等费用，这些费用都是按照房屋评估价来按比例收取的。

不满５年与超过５年的二手房转让税费相差悬殊

　　我们算账的前提是消费者交易的是二手商品房，已购公房和经济适用房等情况比较复杂，不在讨论之列。根据今年房产新政的规定，以５年为界限区别是否全额征收营业税，因此，谈论的二手商品房又以５年为界限分为两种不同的案例。

■案例Ａ：５年内房子

　　张先生于２００３年５月买了一套８万元的普通房子，建筑面积为１００平方米，欲于近期以１０万元卖给李先生。对于此房屋来说，其房子未超过５年，需要缴纳全额营业税。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　卖方：印花税：房子总价的０．０５％。即１０００００×０．０５％＝５０元；营业税：房子总价的５．５％，即１０００００×５．５％＝５５００ 元；个人所得税：房子交易总额的１％，即１０００００×１％＝１０００元；交易手续费：３元／平方米，１００平方米需３００元；江新堤围防护费：房子总价的０．１２％，即１０００００×０．１２％＝１２０元，卖方合计：６９７０元。

　　买方：印花税：房子总价的０．０５％。即１０００００×０．０５％＝５０元；契税：房子总价的１．５％，即１０００００×１．５％＝１５００；交易手续费：３元／平方米，１００平方米需３００元；登记费：８０元／宗；买方合计：１９３０元。

■案例Ｂ：５年外房子。

　　同样上面那个案例，但房子已超过５年。则买卖双方需要交纳的税费如下：

　　卖方：印花税：房子总价的０．０５％。即１０００００×０．０５％＝５０；个人所得税：房子交易总额的１％，即１０００００×１％＝１０００元；交易手续费：３元／平方米，１００平方米需３００元；江新堤围防护费：房子总价的０．１２％，即１０００００×０．１２％＝１２０元，卖方合计：１４７０元。

　　买方：印花税：房子总价的０．０５％。即１０００００×０．０５％＝５０元；契税：房子总价的１．５％，即１０００００×１．５％＝１５００；交易手续费：３元／平方米，１００平方米需３００元；登记费：８０元／宗；买方合计：１９３０元。

　　由此我们可以看到，不满５年与超过５年的二手房转让所需支付的税费，两者相差悬殊。

房价需涨多少投资才获利

　　事实上，消费者买房，如果不是单纯用来居住的，那一定会考虑其投资价值，只有具有升值预期的才会购买，但现在，政策变化提高了房产售出成本，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。简单来说，只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能，那么，在新政前提下，卖１套房子到底要增值多少才能挣钱呢﹖

　　记者首先作了简单的计算，即要保本的话，就意味着收多少税，房价相应涨多少。结果是５．６％的营业税加上转让收入１％的个税，房价涨幅起码超过６．６％，才能不亏，但业内人士却不这么算，一家中介公司的负责人告诉记者，如果算上贷款利息，远远不止６．６％，因为贷款利息通常是房价的７０－８０％，按年利率５．８１％算（银行对第１套普通住房有１０％的优惠利率），５年内售１套普通住房需要缴纳营业税及附加费５．５％，个税按１％算，１年房价要涨至少超过１２％才能保本。该负责人还告诉记者，这是自己交易，如果委托中介，还要再加收１．５－３％的中介费，进一步增加交易成本。

　　记者从房产部门获悉，上半年市区商品房的成交金额达２０．８９亿元，均价达２４５２．６元／平方米，房价同比增长１２．１２％。业内人士认为，目前江门的房价处于“增幅有限”的阶段，因此从目前情况看，购房不足５年出售，将很难获得利润。 （本报记者 陈祺伟）