《江门日报》——专家：房价每年涨17%才有利润

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2008年9月8日星期一

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	专家：房价每年涨17%才有利润

http://www.jmrb.com 2006-8-3 8:59:40 江门日报

　　中央电视台《经济信息联播》节目８月１日播出《专家称开征个税后销售５年期内房很难获利润》，以下为节目实录：

　　从８月１日开始，二手房出售就要开征２０％的个人所得税。照此规定实行，再加上５年内转手全额征收的营业税以及契税利息等的支出，如今，出售一套住房到底要交多少税？房价上涨多少才不会亏本呢？大家和我们一起来算算。　　　
　专家指出，消费者买房，很少去算一本账，只要有升值预期就买。但现在，政策变化提高了房产售出成本，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。因为只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能。从目前情况看，购房不足５年出售，将很难获得利润。

　　链家地产市场企划部经理张晓蓓说：“契税，普通住宅是总房价的１．５％，还有两次的印花税是０．１％，而购房不足５年出售，要按总房价交５．５％的营业税，这加起来就是７．１％了，现在还有个税。此外，装修费用一般要总房价的１０％，还有如果贷款买房要还利息，前几年主要还的是利息，怎么也得几万元，加上如果通过中介交易，还有１％－２％的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的１７％－２０％。”

　　这就意味着，要想像过去那样，在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到１７％－２０％才有这种可能性。

　　二手房逃税３种常见手段　　

　　从上面算的那笔帐中，我们可以清楚地看到，政策的变化已经很大程度上提高了房产交易的成本，在短期内靠炒房获利、变得更难了，于是现在市场上就有人开始打起了“逃税”的主意。下面一起来看看专家们总结出的常见的三种招数：

　　链家地产市场总监金育松（金育松博客，金育松新闻，金育松说吧）说：第一种就是做虚假合同，合同上故意把交易价格做低，达到少交税的目的。第二种是“以租待售”，其实房子是售出了，但却谎称是出租，等到满５年再改成是出售，这样来逃税。还有一种就是假赠与，虚构一种特殊关系，以“赠与”或遗产继承方式悄然变相交易，这样就可以不用交税了。

　　专家指出，尤其是真交易假赠与的方式，在最近一段时间有非正常增多的趋势，在南方一些城市，以赠与形式出现的二手房产权变更比过去增加了两倍。专家认为，任何逃税的交易手段都有不小的风险，其实对买卖双方来说都是得不偿失的。

　　链家地产市场总监金育松说：“像以租待售，首先合同存在时间比较长，买卖双方都有毁约的可能性，而且这中间也有政策的风险。赠与风险也很大，事实上没关系，却要伪造出有关系，对卖方来讲，完全有可能拿不到钱。”

　　政策要有预见性

　　二手房交易个人所得税并不是一个新的税种，但一直没有得到坚决执行，有些地方曾经试图强制执行，但很快又自己缩了回去，摇摆不定的税收政策、在客观上助长了炒房的风气。严格征收交易税，对于抑制炒房肯定有好处，但我也在想，如果因此把那些压在百姓手里的二手房吓得都不敢上市了，造成大量的房子不得不空置起来，这恐怕也不是一件好事。政策首先要有预见性，如果不得不出台一些补救性的政策，那考虑问题也要尽量周全，否则，有些人就会觉得政策本身不公平了。　　（央视）

《江门日报》2006-8-3日 B5版【房地产】版

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