楼价是决定一个楼盘能否好卖以及消费者置业考虑的重要因素。黄进浓 摄

编者按：

　　联合国人居宣言有一个著名的口号：“人人都有一个舒适的家”。对开平市２０多万人口的城区居民和数以万计欲在这里安家的人来说，拥有一个舒适的家何尝不是他们的梦想？正因如此，开平城区的楼市和居住环境时刻在牵动着人们的心。开平楼市的现状如何？居住环境发生着怎样的变化？“国六条”对开平楼市影响几何？开平楼市格局和前景如何演变？本报记者就这些问题进行深入采访，并从本期起推出“住在开平”系列报道。敬请垂注。

　　最近，开平城区一房产开发商在媒体上打出了“每平方米３５０元起”的临江现楼销售广告，顿时引起了不少人的关注。有人感叹道：开平楼价这么低！

开平楼价总体不高

　　开平城区环境优美，“城寓山水间，山水寓城中”，是一座宜业宜居的美丽小城，城区人口已发展到２０多万人。按道理，这样的一座位于珠三角地区的小城，商品房价格一定不会低。

　　在紫荆花园、津园、天富豪庭等优秀小区出现之前，开平城区大部分的商品房价格都在１０００元／平方米以下，６００—８００元／平方米的比比皆是。虽然近几年来冒起的几个优秀住宅小区房价在１７００—２０００多元／平方米，但其他普通楼盘的楼价几年来一直没有多大的提高，大部分的楼价都在８００—１２００元／平方米之间，不少积压的楼盘房价每平方米只需六七百元。

　　这样的楼价，难怪前来开平的外地人都有点不相信。他们奇怪：作为国家园林城市的开平，城区楼价竟然与一些山区县城差不多。

开发商不会做傻事

　　开平城区楼价真的低到不正常吗？接受记者采访的开平市建设局有关工作人员笑说：“开发商不会做傻事！”

　　他给记者算了一笔账：开平城区一般楼盘的造价成本主要由地价、税费、建筑成本构成，地价般为１００多元／平方米（新购的地要２００多元／平方米）、税费共２００多元／平方米、建筑成本要４００—５００元／平方米。这样，总成本一般不低于８００元／平方米。所以，目前开平城区楼价大多在８５０—１２００元／平方米算是正常的。他说，开发商搞商品房出售绝对是为了赚钱，没有人傻到要赔本搞开发建设。楼价的高低是由市场调节的，对楼价高低的衡量只能说是“存在的一般都是合理的”。开平城区虽然有环境、经济发展方面的优势，但毕竟不是大城市，楼价不可能与大城市相比。现时，开平的楼价在五邑地区算是中下水平，比江门市区、鹤山市低，与台山市、恩平市不相上下。

　　值得一提的是，开平城区有的楼盘楼价是低中有“文章”的，有的低价只是顶楼的价格，而且杂物房的价格一般都在２５００元／平方米，一个面积１０平方米的杂物房的价格就达２．５万元。这样３、４、５楼和杂物房的高价就补偿了顶楼的低价。还有一种无形的情况是，有的开发商把公共建筑面积也计算在内；有的开发商在计算杂物房的面积时，甚至还“分摊”了门口的面积。这样，就自然地出现了楼价“虚低”的情况。

擦亮眼睛看楼价

　　行内人士普遍认为，总体而言，开平城区的楼价还是偏低了些，主要原因是地价和竞争激烈所致。一些楼盘的土地是上世纪９０年代存下来的，地价大多只有１００多元／平方米。

　　竞争激烈也是楼价偏低的重要因素。近１０多年来，开平市城区房地产开发热度较高，特别是１０年前开发的中低档楼盘开发有点过度，有的楼盘至今仍未完全消化。近几年，中高档的新楼盘不断涌现，使得开平城区的楼市长期处于供过于求的局面，故此楼价稳中偏低是正常之事。

　　偏低的楼价对需求置业或二次置业的市民来说无疑是一件大好事，但在置业时还应擦亮眼睛，对楼价有理性的分析。有专业人士称，在开平城区购房最少要“四看”：一看楼盘地理。开平城区新建的大型住宅小区大多落户在长沙街道办事处辖区内，有利于一般市民创业、就业、安居，所以价格相对会高些。二看楼盘质量和品位。“宁买贵不买错”，质量和品位较高的楼盘，价格高些也值得。三看计算方法。一般来说，楼房交易的价格标准有３种计算方式：以套论价（即套价）、按住房实用面积计单价、按住房实用面积加上分摊面积计单价。在开平城区，用得较多的方式是后两种。在购房时，消费者要提防开发商在计算面积上“做手脚”。四看是否能即办房产证。如果无法即办房产证，即使最便宜的楼盘也要三思而后行。 （本报记者 黄进浓 伍安平）

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