金碧湾花园全新第三期独立式中小户型别墅。



景色清幽、环境优雅的金碧湾溪畔别墅。

　　２００６年上半年虽然已经过去了，但是已经被房地产业内称为“政策年”。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷，令人应接不暇，有人称，政策浪潮正在席卷整个房地产市场，各方面对房地产业都有不同程度的关注。

　　后新政时代下的新会房地产将何去何从？近日，记者采访了新会区房地产界资深人士文健军先生（原任《新会报》专刊部主任，专职采访报道新会的房地产相关新闻，后在新会某房地产公司从事策划工作），就新会目前的房地产市场形势作较深入的分析。

　　市场规范：楼价全面攀升　　

　　据记者了解，２００１年以前，新会房地产楼价一直处于低位徘徊，整体楼价与江门市蓬江区相比，几乎相差了近８００元／平方米，商住楼均价每平方米在１４００元左右，而从２００２年开始，新会楼价逐渐“升温”，部分高档商住楼价位已开始与蓬江、江海两区靠拢，今年上半年，２０００元／平方米已成了新会高档商住楼的均价。

　　究竟是什么因素促使楼价全面攀升？据文先生分析，新会的房地产市场在２００１年之前，一直是供大于求，而且产品类型过于单一，基本上都是档次并不高的普通商住楼，从而造成从１９９５年至２００１年长达六七年的时间里，新会的楼价不升反跌，长期低迷的局面。从２００１年开始，新会才开始有中高档小区出现，先有金碧湾和明翠新村两个高档小区，之后旭涛花园、创新花园、碧翠园、瑞峰华庭、翠怡苑、翠湖居等多个中高档楼盘也相继推出，中高档楼盘的推出，促成了新会新一轮的换房热潮。近５年来，高档小区楼盘的虽说越建越多，但所建的中高档商品房其实并没有超出需求，因此价格并没有下降，再加上建筑原材料的全面涨价，楼价更是呈上升的走势。直至今年，新会的高档楼盘的均价已达每平方米２０００元／左右，有的楼盘的单价已达到２５００元／平方米左右，甚至更高。

　　新会楼价之所以全面攀升原因有三：一是房地产市场进入规范化。新会最高峰时的房地产企业多达１００多家，弹丸之地可谓遍地开花。近几年，新会区政府部门从清理烂尾楼、办证难等问题着手，整顿了房地产市场秩序，使得一大批实力弱、信誉差的房地产商退出了房地产市场；二是产品供应略小于需求。政府在商品楼供应方面作了宏观调控，不再像以往那样报建多少就审批多少，而是根据市场需求进行总量控制。新会近两年的商品房供应总量每年约在３５万平方米左右，而之前新会的市场年需求约在３８万平方米左右；三是楼盘的档次不断提高。高档次的楼盘需要配套的设施要比普通楼盘多得多、建筑立面、用料等档次也高，加上越来越多首次置业的人选择中高档商品楼，多种因素推动了楼价的全面提升。

　　今明两年：别墅将成最大亮点　　

　　随后，文健军先生从最近国家有关部门对别墅的相关政策谈起新会的别墅市场走势。他认为，今年下半年直至明年一年的时间里，新会房地产市场中，最大的亮点将是别墅产品。

　　据了解，新会的别墅消费热是从２００３年开始的，虽然在上世纪九十年代中期，新会的城区内有一个别墅盘——龙兴花园，销售情况也不错，但此后几年并没有在新会形成一个大范围的购买别墅的热潮。与此同时，江门市区的别墅盘却风生水起，相比之下，新会区的别墅消费潮比蓬江、江海区晚了好几年。为什么会出现这种局面呢？文先生认为，这并不是说新会的消费力比这两区弱，反而是房地产商的开发理念比较谨慎，没有适时推出相应的别墅产品。还有就是早几年蓬江、江海两区的高档住宅的楼价已达到较高的水平，与城郊的别墅价位相差无几，造成两区市民在高档住宅和别墅之间选择了后者。

　　而房地产产品与其他产品一样，也是需要逐步升级换代的。在２００１年金碧湾和明翠新村等首批高档盘推出之前，新会的城区及周边还没有一家高档次的楼盘，怎么可能指望房地产商跳级去搞别墅盘呢？而购房者也同样如此，跳级住别墅，在意识方面也不可能一下子就转变过来，这就是为什么２００３年之前新会缺乏别墅盘的根本原因。

　　这一情况在２００３年之后开始有了转机，从２００３年开始，新会的数家房地产公司把握局势，先后有金碧湾、今古洲花园、玉湖别墅、玉圭园、圭峰豪庭、新会碧桂园等数个别墅盘相继上马，一些外来的房地产商，如碧桂园集团、名冠集团也争相在新会开发别墅产品，而原先一些观望已久的买家也闻风而动，争相购买别墅，新会的别墅消费热潮至此开始形成。

　　因此，文先生预测，这股别墅消费热潮还将持续至明年底，成为今后两年新会房地产的最大热点。

　　土地稀缺：投资别墅正当时　　

　　今年４月，国土资源部有关负责人明确表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地、进行不同程度的限制。文先生认为，这将意味着别墅用地将越来越稀缺，因为土地资源是不可再生资源，别墅作为耗费土地资源最大的房地产产品，随着社会经济的发展，也日益成为一种稀缺产品。国家法规对别墅的限制，也是理所当然，但这将更使得别墅显得稀缺，其附加价值即升值潜力也就更大。

　　文先生分析说，今后，国家对别墅项目的政策走向怎样变，谁也不好妄作断言，但不管大政策小政策如何变，有一点可以肯定的是，社会财富的不断积累，人们对别墅的兴趣和需求越来越大、越来越高，比如香港，别墅的价格大多是数千万元，过亿甚至数亿元的比例也不少。实际上，香港的这些高价别墅的造价只不过占其价值的约十分之一的比例，其“附加值”如此之高，资源稀缺是最主要的因素。

　　从去年开始，新会购买别墅的热潮刚一发热，随即就进入了一种“限量供应”的状态，从市场的实际情况来看，与江门相比，新会目前的别墅存量和有待开发量（指此前已通过规划审批的）并不算多。据不完全统计，在江门市杜阮镇能形成一定规模的别墅盘就有四五个，已销售、建成和规划的别墅总户数达上千套之多；绝大多数的别墅盘的销售形势都不错，而且超过８成，都是江门本地客购买的。相比之下，新会目前的各别墅盘建好（包括已售）在建的别墅只不过３００套左右，就算连规划中将建的别墅，也不过８００套左右。

　　若从投资别墅（包括自住）的角度来说，别墅的升值空间却日益明显。为此，文先生还特意给记者算了一笔帐：在新会，购买一套高档小区２５０平方米左右的复式单元，约需６０多万元，如果再加上两个车位，总价高达７０多万元。而购买一套相同建筑面积的别墅，加上数百平方米的私家花园，同样也只需７０万元左右，而且花园内还可设２－３个车位。也就是说，别墅与高档商住楼同价。

　　随着新会楼价的不断提升，早几年出现在蓬江、江海区别墅与豪宅同价的局面，又在新会得重现了。　　（文／图 陈祺伟）