新的《物业管理条例》（以下简称《条例》）自９月１日起开始实施，到现在已经有３个多月了。来自市区物业管理市场反馈的信息显示，新《条例》对于平息前段时间江门楼市纷纷扬扬的业主与物业管理公司之间的矛盾纠葛，规范发展商、物业管理企业以及业主之间的权利与义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，有着良好的制约和规范作用。

　　不过，在新《条例》实施过程中，还面临具体操作措施不够完善等问题，物业管理界的有关人士、业主以及相关管理部门对此都有一些看法和感受。

物管公司：做好自己的本分

　　江门市天盛物业管理有限公司的赵经理说，物业管理公司做的事情本来就比较琐碎，做的事情比较多。自从新《条例》实施以来，天盛更加注重宣传与管理，购进了一批新《条例》的宣传海报粘贴在小区公布栏上，希望业主能够对《条例》有更多的认识，明确自己的权利与义务，便于物业管理工作的开展。

　　赵经理告诉记者，目前的物业管理工作都是按照《条例》规定去做，但在实际的操作中却有些难度。比如，物业管理收费难、维修基金的收缴与使用等问题。其实，无论是江门还是全国范围内，物业管理都一直存在着物业管理费收取难的问题。而新《条例》对如何追讨费用的法律手段却十分有限，物业管理公司当然希望“拒交”行为能受到法律的惩罚，但目前法律在追讨过程中显得力不从心。可以说，物业管理公司有顾问律师的可以发律师函，如果没有的话那就没办法了。

　　新《条例》实施后，业主可根据有关的规定自由选择物业管理公司。对此，赵经理则认为，物业管理公司应该有忧患意识，趁目前这个良机多为业主做一些详细的优质的服务，同时实行人性化的管理，争取在业主中落下良好的口碑最重要。他说，其实物业管理最重要的是要把本分做好，不但保证自己不被炒掉，还可以参与其他楼盘的竞争。

业主：对《条例》认识待提高

　　新《条例》施行以后，明显地把物业管理提升到一个新的台阶。记者在采访中了解到，有些小区对新《条例》的反应很大，因为大家因而明确了权利与责任的问题。过去小区里有些拒交物业管理费的“钉子户”，现在通过物管公司、业委会的宣传和解释，他们很多都自觉地交了费。

　　市区某小区业主委员会的成员李先生说，最近他们成立了联络小组，慢慢地做工作，首先就是宣传，让业主明确新《条例》规定。以前就是因为没有物业管理的那些条例，所以才比较麻烦，如果早有了，就省很多工夫了。

　　另一位业委会成员陈小姐说，多半业主会讲道理，需要交的费用一定会交。收费难多半是因为一些费用不应该分摊在业主头上。此外，业主对物业管理及《条例》的认识仍有提高空间，物业管理公司也有责任向业主宣传解释物业管理的详细规定。其实，作为业主也好，物业管理公司也好，要把自己的地位和角色摆正。对物业管理公司来说，要充分给业主或业委会一个发言的台阶，做好物业管理是不难的。

管理部门：操作细则待完善

　　据物业管理界人士分析，由于新的物业管理条理只是提供了一种规范性的条文，对于物业管理具体操作时遇到的问题却并未明确，因此难以立竿见影。

　　江门市物业管理协会秘书长索茂军认为，目前新《条例》在江门实施后的反应不算太明显，这主要是由于新《条例》实施时间不长，国家和省关于维修基金的收缴、管理及使用该如何操作，对业主大会表决权的具体规定，大商铺业主与一般业主的表决权是否一样等具体措施还未能及时出台。

　　另外，《前期物业管理招投标管理办法》规定，开发商应通过招投标的方式选聘有资质的物业管理公司对小区进行前期物业管理，而具体的操作细则仍处于酝酿阶段。关于业主委员会的成立与管理的问题，如何按照《条例》的规定去实施，目前还需要有关部门出台具体的办法来指导。

　　从实施新《物业管理条例》的情况来看，有些业主对新《条例》的认识还不够。索秘书长说，其实，作为业主应当理性地认识自己的义务，只有按时交纳管理费用，企业才能正常运作，业主才能更好地享受到物业管理提供的高质量服务。可以说，目前绝大多数的物业管理公司是按照新《条例》规范操作、依法经营的，有效地维护了业主们的利益。在管理方面不够到位的物业管理公司毕竟是少数。

　　索秘书长表示，目前主管部门已在听取业主委员会、物业管理公司等相关企业和人士的意见，酝酿出台新《条例》的具体操作办法，完善我市的物业管理市场。
文／图　　本报记者 梁丽琴 陈祺伟